平成29年6月最新記事PICKUP!

頭金は多くても困らない
頭金300万円で物件価格3000万円のマンションを、年利3%の30年ローンで買ったとする。銀行からの借入額は2700万円、返済総額は約4400万円になる。それを「頭金1割じゃ少なすぎる」といって、すぐ買わずに貯金を続け、3年後に頭金600万円にしてから買う。そういう選択をする人もいることだろう。  3年後も年利3%で借りられれば、借人額2400万円に対して、返済総額は約4250万円。およそ150万円の節約になる。  だがこれは、あくまで3年後も金利がいまと同じだった場合である。いまの金利は最低に近いから、金利はこの先上がる方向にある。もし金利が4%になっていれば、返済総額は4700万円。頭金を増やした意味がなくなる。  もちろん、頭金は多いに越したことはないが、金利水準が低い時代はあまりこだわらないほうがいい。  どうしても頭金を増やしたいなら、親に無理をいってでも相続財産の一部を贈与してもらうとか、時間のかからない別の方法を考えることだ。実際に多くの人は、購人物件価格の2割以下の頭金で踏み切っている。  「できるだけ多くの頭金を…」という考えは正しいのだが、いまは、そのことに頭を悩ませるよりも、ローンの借り方のほうに、もっと神経を使うべきだろう。

最新コラム!2017年6月

平成29年6月1日新着!
恒常的収益確保に関するニーズ
2017-06-01更新の日記image
 料来の相続人たちの生活資金や現在の自身の生活資金を補完できるように、所有する土地に賃貸物件を建てて安定的かつ効率的に収益を確保したいと考える地主の顧客は多い。  こうしたニーズの場合、活用すべき土地周辺の市
平成29年6月2日PICKUP
賃貸物件等の老朽化に関する悩み
2017-06-02更新の日記image
 賃貸物件が老朽化すると、空室リスクや災害リスク等が大きくなり、次のような悩み・ニーズが出てくる。  「先代から相続したままなので、建物の耐震強度等が心配である」  「賃貸物件の建物が古く、近隣に競
平成29年6月3日更新
取引の見込み先となる地主は。こうして発掘しよう
2017-06-03更新の日記image
 「原始的な方法」と侮るなかれ、まずは地図を眺めてみる。目的は2つある。1つは、自分の担当している地域に詳しくなること、もう1つは「アパート候補地」を探すことである。  地図を見ると、住宅、アパート、マン
平成29年6月4日最新情報
取引の見込み先となる地主は。こうして発掘しよう
2017-06-04更新の日記image
 「原始的な方法」と侮るなかれ、まずは地図を眺めてみる。目的は2つある。1つは、自分の担当している地域に詳しくなること、もう1つは「アパート候補地」を探すことである。  地図を見ると、住宅、アパート、
平成29年6月5日NEWS
担当の地域内を歩いてみよう
2017-06-05更新の日記image
 地図上でチェックしたら、今度は実際にその地域を歩き、目で見て、感じてみる。まずは、地域内全体を面で捉える。                                                 
平成29年6月6日新着!
賃貸経営を行っている顧客にアプロ-チしよう
2017-06-06更新の日記image
 先に述べたとおり、既存のアパートオーナーは、アパート案件の有力な見込み先である。  そこで、アパート所在地の謄本調査、賃貸契約を委任されているような不動産業者、店子、近隣世帯への聞き込み等を通して、アパ
平成29年6月7日PICKUP
税理士など士族から情報を入手しよう
2017-06-07更新の日記image
 地主が賃貸経営を考える最大の動機は、「相続税対策」だと言われている。  建設会社が地主を集めてセミナーを開催する際、セミナー終了後に個別税務相談が組まれていることがある。そのような場合、顧客が持参した所
平成29年6月8日更新
既取引先の地主から紹介を受けよう
2017-06-08更新の日記image
 地主同士の交流は私たちが考える以上に深い。地主には農家が多いため、JAの会合等で頻繁に顔を合わすという話も聞く。あるいは、建設会社のオーナー会のような組織があり、イベント等で一緒になる機会も多い。  例えば
平成29年6月9日最新情報
不動産所得が増加する理由と減らす方法を理解しよう
2017-06-09更新の日記image
 一般の人はなかなか気付かないが、不動産所得とは時間が経つにつれて増えていくものである。建設当初は様々な経費がかかるので、収入が多いわりに不動産所得はそれほど多くはない。  ところが、建物が古くなるにつれ
平成29年6月10日NEWS
サービスの一環として対策のアドバイスを
2017-06-10更新の日記image
 このように支払利息も減価償却費も不動産所得の計算上、重要な地位を占めている。しかもそれらが仕組み上、減少していくとすれば、当然ながら不動産所得は増えていくことになる。  たとえ、年数が経過するにつれ家賃
平成29年6月11日新着!
一括借上げ方式
2017-06-11更新の日記image
 もう1つは、一括借上げ方式と呼ばれている方法である。転貸てんたい)方式とも言われているが、要するに、オーナーである親の所有するアパートやマンションを、子どもなどが代表となっている不動産管理会社が一括して借
平成29年6月12日PICKUP
不働産所有会社を設立しアパートを売却する
2017-06-12更新の日記image
 ここでは、不動産所得を減らす方法として「アパートを法人に売却する」という対策を説明する0アパートを法人に売却するということは、当然ながら法人がアパートを所有するということである。  前項の「不動産管理会
平成29年6月13日更新
建物だけを売却し土地は貸すのが一般的
2017-06-13更新の日記image
 不動産管理会社と不動産所有会社の違いはだいたい理解されたと思われるが、それではアパートを法人に売却する場合、具体的にはどのような方法が考えられるであろうか。単にアパートを売却するといっても、建物だけを売却
平成29年6月14日最新情報
節税効果はケースバイケース
2017-06-14更新の日記image
 法人を設立して個人の所有する建物を売却するとなると、かなりの手間と時間を要する。にもかかわらず、あまり節税にならないというのでは意味がない。  それでは、具体的にどれほどの節税になるのであろうか?これに
平成29年6月15日NEWS
小規模で古い物件を生前贈与する
2017-06-15更新の日記image
 それではまず「4~8戸といった比較的小規模でかつ古い物件を、従来の贈与制度を使って贈与するやり方」から説明することとする。  この方法は、比較的小さい物件であることから、それほど贈与税はかからないという
平成29年6月16日新着!
変動で借り入れている顧客に固定での借換えを提案
2017-06-16更新の日記image
 先行き金利が上昇すると考える顧客には、まだ金利が低いうちに固定金利に借り換え、金利リスクを回避する提案が有効だ。アパートローンは期間20~30年の超長期融資になるので変動金利対応が原則だが、10年以内
平成29年6月17日PICKUP
借換えの注意点
2017-06-17更新の日記image
 以下の3点についてチェックが必要である。  まず第1に、新築以降の収支状況をチェックする。家賃保証物件であっても実際の入居状況はどうだったか把握する必要がある。  第2に、現在の入居率、近隣アパートの
平成29年6月18日更新
家賃保証なしで2棟目を建て早期の借入圧縮を図る
2017-06-18更新の日記image
『収益性の向上』  家賃保証システムを利用して1棟目を建設したオーナーに対しては、家賃保証なしのアパート建設を提案してみよう。建設後何年か経過するうちに賃貸経営の勘所といったものも徐々に理解できて
平成29年6月19日最新情報
アパマン経営はリスクの軽減対策が重要
2017-06-19更新の日記image
 賃貸経営におけるメリットと言えば、①投資先の破綻リスクがない(建物への投資だから)、②安定したミドルリターンが期待できる、③年金としての活用(長期安定的な賃料収入)、④生命保険の代役(団体信用生命保険によ
平成29年6月20日NEWS
事業を順調に行うための経営手腕が問われる
2017-06-20更新の日記image
 こうしたことから、賃貸経営は、誰にでも比較的簡単に、そして安全に行うことができる土地活用として注目を集めるのだが、1点だけ心得ておくべきことがあると私は思う。賃貸経営は、バランスのとれた優れた土地活用法で
平成29年6月21日新着!
駐車場経営
2017-06-21更新の日記image
駐車場経営は、青空駐車場と施設などの建築が伴う立体駐車場に大別することができる。いずれも「借地借家法」の適用がないため、法的な問題が少なく、地主の都合による用途変更が容易である点が特徴と言える。  また、
平成29年6月22日PICKUP
社宅・寮の土地活用
2017-06-22更新の日記image
社宅や寮といった特殊な用途に用いる建物を建築し、土地の有効活用を図る場合、地主は企業との間で一括借上げの賃貸借契約を締結すればよいことになり、特段の経営ノウハウや賃貸経営独特の煩わしさから逃れ、比較的容易に
平成29年6月23日更新
商業施設の立地条件
2017-06-23更新の日記image
商業施設の業態としては、百貨店、ショッングセンター、コンビニ、スーパーなどに分類されるが、敷地の規模によっては、スポーツ施設や娯楽施設などと組み合わせた複合施設という分類もある。  商業施設経営における立地条
平成29年6月24日最新情報
テナント選びが事業の成否を左右する
2017-06-24更新の日記image
 オーナーが長期的な安定収入を得るためには、テナントの選定がより重要なカギとなることは言うまでもない。単にプランドカがあるとか、大手フランチャイズだからといった安易な基準でのテナント選びは、そのまま経営の失
平成29年6月25日NEWS
小資本で開始できる反面税対策等で物足りなさも
2017-06-25更新の日記image
 ある程度の敷地面積があり、幹線道路に近ければ、小資本で始められる工場・倉庫を使った土地活用は、地主にとって有益な活用法と思われるが、一方で税制面での優遇を受けられない点には注意が必要だ。  例えば、工場
平成29年6月26日新着!
保証金の税務取扱いや相続時の財産評価に注意
2017-06-26更新の日記image
 定期借地契約では、土地所有者に対して必ず土地が返還されることを前提としているため、普通借地契約に見られるような権利金の授受はないのが一般的だ。その代わり、契約終了時に返還を要する保証金といった名目で、
平成29年6月27日PICKUP
空中活用事業の概要
2017-06-27更新の日記image
 人口密集地や商業地などにおける青空駐車場の空中空間や狭い土地を持つ地主・土地オーナーに対する有効な提案の1つに、比較的短い間、土地を利用する方法「空中活用事業」がある。  具体的な建設方法は、対象と
平成29年6月28日更新
押さえておきたい土地利用規制の知識
2017-06-28更新の日記image
(1)川土地活用に係る法律を理解する。  土地を活用する際に考えなくてはならないのが、複雑に絡んだ法律による規制である。このため、自分の土地だからといって自由にアパートやマンション、あるいは事業用の建物な
平成29年6月29日最新情報
賃貸住宅管理システムとその留意点を押さえておこう
2017-06-29更新の日記image
 不動産管理会社が賃貸住宅の管理を受託する場合、よく耳にする言葉として「家賃保証」とか「サブリース」「管理代行」といったものがある。また、純粋に管理業務のみを行う場合と、管理物件に空室が生じた場合に直接
平成29年6月30日NEWS
管理業務委託
2017-06-30更新の日記image
 管理業務とは、入居者管理業務や賃貸管理業務など、その内容は多岐にわたる。  例えば、入居者管理業務とは、入居者から寄せられる問い合わせに対応したり、入退去時の各種手続きや清算などを行ったりする。賃貸管理業務

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