管理人はだれ！？

2017年6月9日「金曜日」更新の日記

　一般の人はなかなか気付かないが、不動産所得とは時間が経つにつれて増えていくものである。建設当初は様々な経費がかかるので、収入が多いわりに不動産所得はそれほど多くはない。 　ところが、建物が古くなるにつれて不動産所得は増えていく。その大きな理由は、経費に占める割合が比較的大きい支払利息と減価償却費が徐々に減っていくからである。以下、これら２つの要因について若干解説しておくこととする。 　まずは支払利息について。アパートやマンションの建設費は、その金額の大きさからほとんどの人が金融機関からの融資に頼っている。 　融資を受けると当然ながら利息が発生するが、支払利息の額は借金の返済が進むにつれて減少していく。支払利息はその時点の借入金残高に金利を掛けて算定するわけであるから、借入金の返済が進むにつれて減少していくというのは、その仕組み上当然である。 　もう１つが減価償却費。減価償却費には定額法と定率法の２つの方法が認められている。定額法といる地主へのアプローチ術 うのは毎期同額を計上する方法である。一方の定率法というのはその時点の未償却残高に償却率を掛けて算定する方法であるため償却費は徐々に少なくなっていく（ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物の駆体部分は定額法のみ）。 　そうすると、定額法を採用していれば毎期の償却費は同額であるから経費の減少につながらないのではないかと言われそうであるが、定額法といえども耐用年数が過ぎれば減価償却費はゼロとなる。 　アバートやマンションそれぞれには様々な設備があり、それらの耐用年数はそれぞれに異なっている。当然ながら耐用年数が短いものから減価償却費がゼロとなっていくわけだが、いずれにしてもトータルとしての減価償却費はだんだんと減っていかざるを得ない。