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借換えの注意点

2017年6月17日「土曜日」更新の日記

2017-06-17の日記のIMAGE
 以下の3点についてチェックが必要である。  まず第1に、新築以降の収支状況をチェックする。家賃保証物件であっても実際の入居状況はどうだったか把握する必要がある。  第2に、現在の入居率、近隣アパートの動向に注意を払う。当然ながら借換え対象は中古アパートになるので、競争力の劣る物件を肩代わりして不良債権予備軍をつかまないとも限らないからだ。その際、地元の不動産業者に当該アパートの評判を聞くと人気具合が判断できる。  第3に設備の状況である。外壁、敷地内の整備状況、各室のデザイン。設備の状況についてもチェックが必要だ。メンテナンス不十分なアパートはオーナーも管理会社も経営に関心が薄いと考えられ、長期間にわたって競争力を維持するのは難しいだろう。  なお、ローンの借換えは建設営業マンにとって直接関係ないが、顧客の気持ちを把握するのに、こうした話題も振ってみたい。 "十分な相続税対策が行われているかを探る ①相続税対策。  相続税対策ですでにアパートを持っている場合でも税金を削減する余地が残っていることもある。また、相続税対策とはいえアパートを一度に何棟も建てるのはリスキーだと考えて、手始めに1棟だけ建てたというケースもあるだろう。  そこで登記情報を閲覧してアパートの所有者を調査し、相続税対策が十分に手当てされているか訪問してヒアリングしてみよう。うまく建設時の事業計画を見せてもらうことができれば、更なる削減余地があるかどうか概ね判断できるだろう。  また、マンガのように建設後一定期間(例えば5年以上)経過して相続が未発生の場合には、土地の評価額の上昇や借入金の減少によって相続税額が増えている可能性があるので、試算のやり直しを提案したい。  なおオーナーの情報収集については、親しいアパート業者から2棟目を建設する余地のあるオーナーを紹介してもらう方法もあり、効率よくセールスできる。

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