管理人はだれ！？

2017年6月11日「日曜日」更新の日記

　もう１つは、一括借上げ方式と呼ばれている方法である。転貸てんたい）方式とも言われているが、要するに、オーナーである親の所有するアパートやマンションを、子どもなどが代表となっている不動産管理会社が一括して借り上げ、それを一般の入居者に転貸するというものである。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一括借上げ方式の場合収益が残らないことも。 　ところで、不動産管理会社を設立する場合、管理委託方式がいいのか、一括借上げ方式がいいのか迷うところである。 　これについてもよく質問を受けるが、筆者は基本的に管理委託方式をすすめている。 　その理由は、一括借上げ方式の場合、内装に関する補修費を不動産管理会社が負担しなければならないからである（これに対して建物自体の大規模修繕費等は、当然ながらオーナーが負担することになる）。 　一括借上げ方式の場合、不動産管理会社は家賃保証をするわけであるから、管理委託方式の場合と比較して税務上もより多くの管理料をとることができ る。 　ところが、一括借上げ方式の場合であっても、税務署が考える管理料の上限は家賃収入の15％程度が限界ではないだろうか。 　税務というのは基本的に実態を調べて課税するか否かを判断することになっているが（これを一般に 実質課税の原則という）、筆者が税務調査で経験した限りではこの原則が必ずしも十分に守られている とは言えない。 　一応、話は聞いてくれるが、それだけのことであ る。あまりしつこいとイエローカードを出されておしまいというのが実態だ。 　一定の基準があるのなら、こちらも強気になれるが、管理料が高いか安いかは全くの交渉ごとに過ぎない。したがって、全体としてできるだけ管理料を安く見せるというテクニックも実務では必要になるのである。