管理人はだれ！？

2017年6月13日「火曜日」更新の日記

　不動産管理会社と不動産所有会社の違いはだいたい理解されたと思われるが、それではアパートを法人に売却する場合、具体的にはどのような方法が考えられるであろうか。単にアパートを売却するといっても、建物だけを売却するのか、土地も一緒に売却するのかといったことも考える必要がある。 法人に売却する場合は帳簿価額を時価とする。 　まず、建物を法人に売却する場合、建物の時価をいくらにするかが問題になる。これについては、厳密な意味では不動産鑑定士の鑑定評価ということになろう。 　しかしながら、常に鑑定評価を依頼していたのでは鑑定料も馬鹿にならないし、それほど手間をかけても仕方のないケースもある。 　そこで、私の場合は基本的に帳簿価額を時価としている。今まで特に問題になったこともなく、帳簿価額であれば譲渡損益も発生しないので、いろいろと都合がよいのである。 　ただし、帳簿価額ではまずいというケースがある。それは、買換え特例や割増償却を使った場合だ。このような特例を使っている場合、通常の場合と比較して著しく低い簿価になっているからである。 　また、耐用年数が過ぎて簿価がゼロというケースもある。平成19年度の税制改正前までは、当初の取得価額の５％までしか減価償却できなかったので、本来であれば簿価が残っているはずであるが、帳簿には跡形も残っていないというケースが実務上はよくある。 　このような場合には、さすがにゼロというわけにはいかないので、ある程度の額を見積もって売買価格としている。 　いずれにしても、こうしたケースでは譲渡益が発生するが、譲渡所得税は、住民税を併せても20％であるから、それはどの負担にはならないケースが多い。