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空中活用事業の概要

2017年6月27日「火曜日」更新の日記

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 人口密集地や商業地などにおける青空駐車場の空中空間や狭い土地を持つ地主・土地オーナーに対する有効な提案の1つに、比較的短い間、土地を利用する方法「空中活用事業」がある。  具体的な建設方法は、対象となる土地に鉄骨の柱からなる基礎土台を建築して、1階部分を駐車場にし、その上にクレーンでアルミ製または鉄骨製のユニットを設置、そのユニットの壁面にはガラスもしくはパネルを付設して店舗用空間を作る。そして、その店舗空間をテナント希望企業に賃貸する事業である。  既存の青空駐車場を活用する場合は、駐車場利用をそのまま活かし、その上空に建てた店舗等の収益建物を賃貸することで、さらに不動産収入を確保することができるようになる。  この活用方法は、主に東京や大阪、名古屋、福岡などの人口密集地における、青空駐車場や狭小地の未利用の空中を使った新しい不動産賃貸業として注目を集めている。 『賃貸物件の建築による評価の引下げとは?』  このチャプターは地主に対しての土地活用提案が主たるテーマであるから、不動産に関する評価引下げ対策で最も有名な手法である「賃貸物件の建築」について、もう少し詳細な解説を付け加えることにしよう。  賃貸物件の建築を行うと「土地」と「建物」の2つの資産について評価減がある。  まず土地についてであるが、更地(自用地と言う)はアパートの敷地(貸家建付地と言う)となるために売却しにくい土地となる。そのため貸家建付地評価減という減額を受ける。具体的な減額幅は、対象地が面する路線価で定められている「借地権割合」と、全国一率で定まっている「借家権割合」によって決まる。  ただし、この評価減は土地と建物の名義が同一でなくてはならず、土地名義が「本人」で、建物名義が「配偶者または子」等として賃貸経営をしている場合には貸家建付地評価減の適用を受けない。  借家権負担は土地と建物の名義の同一性とは無関係に生じるにもかかわらず、それら名義の非同一性で評価減適用の有無が変わる点は、制度的には少し矛盾を内包しているとも言える。  一方、「建物」は少し複雑になる。「建物」は建築費相当額ではなく「固定資産税評価額」で評価されるが、この額は新築時でも概ね建築費の50~60%程度となり、建築後の経過年数によって「固定資産税評価額」も低くなっていく。

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