管理人はだれ！？

2017年6月10日「土曜日」更新の日記

　このように支払利息も減価償却費も不動産所得の計算上、重要な地位を占めている。しかもそれらが仕組み上、減少していくとすれば、当然ながら不動産所得は増えていくことになる。 　たとえ、年数が経過するにつれ家賃収入が若干減っていったとしても、通常はそれ以上にこれらの経費が減少していくので、差引勘定としての不動産所得は増えていくことになるのである。 　そこで、顧客に不動産所得を減らすためのアドバイスをすることが営業の担当者には求められる。そのための対策はいくつかあるが、今回は代表的な３つの方法として、 ①不動産管理会社を設立する ②アパートを法人に売却する ③生前にアパートを贈与する 　について解説する。 　これらの対策を実行するのは税理士や公認会計士などの専門家であろうが、営業担当者もサービスの一環としてぜひ顧客にアドバイスまたは提案していただきたい。"子どもなどが代表者の不働産管理会社を設立 　不動産所得を減らす方法で最もポピュラーなのが、「不動産管理会社を設立する」方法だ。この方法は、要するに子どもなどが同族法人を設立して、その法人が親の所有しているアパートやマンションを管理するというもの。これには大きく分けて２つの方法がある。 ・管理委託方式 　１つ目は、一般に管理委託方式と呼ばれている方法である。この方法は、入居者との賃貸借契約や家賃等の入金管理を、オーナーである親に代わってその法人の代表者である子どもなどが行うというものだ。 　当然ながら親は法人に管理料を支払うわけであるが、この管理料は親の不動産所得の計算上、必要経費に算入することができる。 　一方、法人は管理料を収入として計上することになるが、この収入から諸経費を差し引いた残りを子どもなどに役員給与として支払うので、法人にはほとんど残らない。 　子どもなどはもらった役員給与を給与所得として申告することになるが、通常の場合、適用される税率はかなり低くなるので、全体として節税になるというわけである。 　ちなみに、いくつかの土地活用の解説書を読んでみると、入居者が賃借料を直接、オーナーである親に支払うという流れを見かける地主へのアプローチ術 ることがあるが、現実にこのようなやり方をしている例はあまり見られないようである。 　したがって実際には、すべて新設した不動産管理会社に賃借料を支払ってもらい、不動産管理会社は管理料を差し引いた残りを毎月まとめてオーナーである親に支払うケースがほとんどだ。 　法人の帳簿にはほとんど何も記入するものがなく（原則として月に1回の管理料収入と役員給与、あるいは若干の経費ぐらいしか発生しない）、管理の実態を証明するのが難しいからである。 　管理料が高いということで税務否認を受けるケースがあるが、その際、管理の実態があるか否かということも非常に重要な判断材料になる。つまり、単に管理料の多寡だけで決まるのではないということである。このように、常に税務署を意識した対応が望まれる。