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小規模で古い物件を生前贈与する

2017年6月15日「木曜日」更新の日記

2017-06-15の日記のIMAGE
 それではまず「4~8戸といった比較的小規模でかつ古い物件を、従来の贈与制度を使って贈与するやり方」から説明することとする。  この方法は、比較的小さい物件であることから、それほど贈与税はかからないという点がポイントになる。  「そんなことはないでしょう。4~8戸と言ったって土地代は意外と高いですよ」と反論されそうであるが、「それなら土地は除けばよいのです」というのが筆者の答えである。  土地自体は収益に全く貢献しない。家賃というのは建物を利用することに対する対価であるから、土地を所有する必要は全くないのである。  もちろん、土地の所在場所がよければ家賃も高くなるが、別に土地を所有する必然性は全くない。土地は借りれば十分なのである。  借りるとすると地代をいくらにするかという問題が発生するが、親子間の場合は通常かからないこととする。地代を授受すると、税務上ややこしくなるからである。 『借入金付きで贈与すると税金が多額に』  このように従来の贈与制度を使ってアパートを贈与する方法が適しているのは、贈与税があまりかか らないケースである。そのためには建物が古いことと、物件自体がそれほど大きくないことが最低限必要になるのである。  逆に言えば、建物が大きい場合や比較的新しい場合には建物の相続税評価額が高くなり、結果として贈与するにあたっての税負担が大きくなってしまう。  また、建物が新しい場合には借入金の返済が終了していないケースが多いと思われる。そのような物件を借入金付きで贈与すると「負担付贈与」に該当し、多額の税金がかかってしまうケースがある(この負担付贈与の税制は複雑なため、今回その説明は省略させていただく)。  いずれにしても、このアパートを贈与するという対策は不動産所得自体を分散させて所得税の節税を図るというものであるから、すでにそれなりの不動産所得があり、かつ贈与するアパートが存在していなけれぱならない。  また、当然ながら贈与に適する相手(所得が少ない人)がいなければならない点は、他の対策と同様である。

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