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保証金の税務取扱いや相続時の財産評価に注意

2017年6月26日「月曜日」更新の日記

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 定期借地契約では、土地所有者に対して必ず土地が返還されることを前提としているため、普通借地契約に見られるような権利金の授受はないのが一般的だ。その代わり、契約終了時に返還を要する保証金といった名目で、一時金の授受が行われる場合がある。  保証金の経済的な利益(=保証金額×10年国債の平均利率)は不動産所得として課税の対象となるが、金融資産への投資運用などに使用する場合には、課税されない。  次に、相続が発生した場合の財産評価についても確認しておこう。普通借地権のように更新が認められた場合の底地評価は、その契約期問および相続発生時期にかかわらず、単純に「自用地評価額×(1-借地権割合)」となり一定だが、定期借地権の目的となっている底地の場合は、契約後、どの時点で底地評価(相続発生)をするのかによって、その価額が異なってくる。  すなわち定期借地権は、土地所有者への返還を前提としていることから、その契約の残存期間が少なくなるにつれ、所有権としての価値に底地評価が近づいていくといったイメージを持てばよい。  定期借地権に供された土地の評価方法は、原則的評価と個別通達の評価に大別できる。原則的評価とは、自用地評価額から定期借地権の価額を控除して評価したものと、借地契約の残存期間に応じて算出される額を控除したものを比較し、低いほうの金額により評価するものであり、建物譲渡特約付借地権や事業用借地権などの場合に用いられる。  一方、借地権割合がアルファペットC~G(借地権割合はA~Gまである)の地域における一般定期借地権の底地では、個別通達の評価となり、「自用地評価額×(1-底地割合)×逓減率こによって評価するものとしている。なお、この地域にある土地の場合、原則的評価との選択適用ではないので注意したい。  また、無利息の保証金については、定期借地権の残存期間に応じて複利年金現価率を乗じたものが債務控除額となる。

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