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賃貸物件等の老朽化に関する悩み

2017年6月2日「金曜日」更新の日記

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 賃貸物件が老朽化すると、空室リスクや災害リスク等が大きくなり、次のような悩み・ニーズが出てくる。  「先代から相続したままなので、建物の耐震強度等が心配である」  「賃貸物件の建物が古く、近隣に競合マンションが林立して、家賃格差が発生している。次世代のためにも建替え・リニューアルを検討したい」  「今後建て直す場合、建築時とは大幅に異なり建築規制があるため対応を苦慮している」  これらの対策としては、賃貸物件の築年数にもよるが、建替え。リニューアル、部屋を広くするなどの大規模改修が必要と考えられる。  現在の建築基準法や都市計画法および地区の条例等に照らし、できれば同規模以上の建物の再建築ができるよう、隣地買取りや地役権交渉、または売却して買い換える等の方法も検討したい。 空室拡大の悩み。  建物面積がそもそも狭隘で、建物の老朽化とともに、部屋の間取りやデザインが流行遅れになり空室率が拡大するということがある。  また、よくある空室発生状況としては、外食レストランやスーパー等のテナント企業の利用目的に合わせて建物を建てたが、そうしたテナントが不採算のため契約期限前に退去したヶIスも考えられる。  こうした場合の対策は、リニューアルか建替えになるが、借入債務がまだ残っている場合は慎重な判断が必要である。また、10年後、20年後の債務完済、料来の相続開始を見据えて、周辺環境の人口動向、土地利用動向、交通量動向を調査し、それらを踏まえた活用方法を選択することが求められる。  最近では、駅前立地であれば、1階にドラッグストアやコンビニを、2階以上の各階には内科や歯科、眼科、皮膚科等のクリニックを入居させるといった利用形態も考えられる。ロードサイドの立地でも、この形態は活用できる。  顧客の空室率拡大の悩みに応えるには、金融機関も建設会社も、商業施設やビジネス施設、あるいは医療介護施設など、様々なテナント出店希望者を探し出すための豊富なチャネルを持つことが重要だ。しかも、その土地周辺の状況を把握して、それに合った提案ができ、かつ入居希望者とのマッチングを実現させる機能を持った建設会社あるいは不動産業者の役割が特に必要とされる。

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