管理人はだれ！？

2020年1月14日「火曜日」更新の日記

登録免許税(司法書士の報酬などの登記費用を含む)、不動産取得税、新増設に係る事業所税、取得に係る特別土地保有税は、取得価額に算入しないで、支出した年分の必要経費に算入することになっている(所基37-5)。建物の工事代金・購入代金に含まれている消費税は、貸家業者が課税業者で、原則型・税抜方式の経理を採用している場合は必要経費に算入できるが、その他の場合には建物の取得価額に算入して、建物の取得価額の一部となり、減価償却の対象となる(756ページ以下参照)。本設例では、住宅の貸付(非課税)であるので、取得価額に算入している。修繕費を見込む場合は、建築費に一定率を乗じて求める方法と、家賃に一定率を乗じて求める方法とがある。前者の方法が、一般的に多く用いられているようである。建築費が大きければ、建物の規模・設備もこれに比例して大きく、修繕維持費もこれに比例して大きくなるという考え方である。ただし、年数が経過して建物が老朽化していけば、修繕維持費は多額になっていくので、この一定率は経過年数に応じて変えていかなければならない。後者、すなわち家賃に一定率を乗ずる方法は、修繕維持というものは借家人に対するサービスであり、それは家賃の大小に比例して支出されるという考え方である。木造アパートなどの場合は、この傾向も確かに強い。設例では後者の方法を選んで、6%としておいた。なお、その一定率は、(建築費)×1.5%(家賃)x5%～6%ぐらいが、一般的にみて妥当である。