管理人はだれ！？

2020年1月6日「月曜日」更新の日記

マンションの建替え事業を円滑に進めるため、「マンション滑化法による支援建替えの円滑化等に関する法律」(以下、「建替法」という)が、平成14年6月12日に成立し、同月19日に公布され、公布の日から6か月以内に施行されることとなっている。この法律の特徴の一つは、法人格をもったマンション建替組合を設立し、組合が事業主体となって、権利変換手法によってスムースに事業を進めることができるとしたことである。そして、デベロッパーなどの民間事業者が参加組合員として事業に参加することにより、そのノウハウや資金力を活用できるようにしている。もう一つの特徴は、防災や居住環境で著しく問題のあるマンションについて市町村長が建替えの勧告ができるものとし、これによる建替えについて、借家人等に対する居住安定の措置を講ずることとされていることである。区分所有法による建替決議がなされた後、建替えに合意した者は、5人以上共同して、定款と事業計画を定め、建替合意者の一以上の同意を得て、市町村長を経由して都道府県知事に申請して、認可を得て法人を設立する。建替合意者はすべて組合員となる。また、事業に参加することを希望するもので定款で定められたものは参加組合員として組合員となる。知事は認可したとき、組合とマンションの名称、その敷地の区域、事業施行期間を公告する。組合は、公告の日から2か月以内に、建替えに参加しない区分所有者に対して、区分所有権と敷地利用権を売り渡すべきことを請求することができる(なお、この請求は建替決議の日から1年以内にしなければならない)。また、組合は、この事業の経費に充てるため、参加組合員以外の組合員から、その専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めた賦課金を徴収する。参加組合員は、その取得する再建マンションの価額に相当する額の負担金と建替事業の経費分担金を組合に納付する。上記の知事の公告があったとき、組合は、権利変換手続開始の登記の申請をする。権利の変換を希望しない者は、公告の日から30日以内に、金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。その後、組合は権利変換計画を定め、都道府県知事の認可を受ける。権利変換計画の内容は、従前のマンションと再建されたマンションの内容・権利関係を記載したもので、各区分所有者の従前のマンションの価額と再建後のマンションに与えられる区分所有権・敷地利用権の明細とその価額の概算額であり、ここで権利変換期日も定められる。従前マンションの区分所有権の価額は、上記公告の30日後の時点の近傍類似の土地また近傍同種の建築物の取引価格等を考慮して定め、再建マンションの区分所有権の概算価額は、マンション建替事業に要する費用と上記時点の近傍類似の土地また近傍同種の建築物の取引価格等を考慮して定めることになっている。そして、権利変換期日において、従前のマンションは、組合に帰属し、従前のマンションの敷地利用権は失われ、再建マンションの敷地利用権は、権利変換計画によって与えられる者が取得する。非参加者への補償金(建替法75条)は、権利変換期日までに支払われる。再建マンションの建築工事が完了したら、組合はその旨を権利を取得するものに通知し、必要な登記を申請する。その後、再建マンションの区分所有権の価額を確定し、従前のマンションの区分所有権と差額がある場合には清算(建替法85条)を行う。そして、すべての手続きを終了して組合は解散する。なお、組合を設立しないで1人また数人が共同して施行する個人施行の方法があり、これの手続きも同法で規定されている。

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