管理人はだれ！？

2020年1月5日「日曜日」更新の日記

区分所有ビルの共用部分の持分はどのように決められるのか。共用部分の管理等はどうするのか。建替えの必要が生じたときはどうするのか。区分所有ビルの共用部分は、区分所有者全員の共有に属することとされている(区分所有法11条1)￥。そして、各共有者の持分は、その専有部分の床面積の割合により(同法14条1)、その床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による(同条2)と定められている。すなわち、建築確認のときの壁芯計算ではなく、登記上の内矩計算によって床面積を測定し、そのようにして測定された床面積比で共有持分を有するということである。しかし、これについては規約で別段の定めをすることができる《同条3)から、床面積の測定方法を壁芯計算によると定めることもできるし、また、共有持分を床面積比でなく、専有部分の価額比にすることもできる。なお、専有部分を譲渡するなどの処分をすれば、共用部分の共有持分もこれに附随してついていくし、また、専有部分と切り離して、その持分だけを処分することはできない(同法15条)。共用部分の使用については、各区分所有者は、その用法に従って使用することができる(同法13条)。また、共用部分に関する費用の負担と、共用部分から生じる利益の配分は、規約で別段の定めをしなければ、上記の共有持分に応じてなされることになっている(同法19条)。別段の定めというのは、たとえば専有部分の数に応じて費用を負担するのが合理的な場合とか、区分所有者の業種によって費用の負担比率を変えるのが合理的な場合になされる。

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