管理人はだれ！？

2019年12月5日「木曜日」更新の日記

しかし、それでは借地人が建物建築に投下した資金が回収できなくなりますし、まだ使用できる建物を取り壊さなければならないことは社会経済的に見ても大きな損失となります。そこで借地借家法では民法の原則を修正して、建物買取請求権を認めたのです。ただし、この建物買取請求権は、借地人の地代不払いなどの契約違反を理由として借地契約が解除された場合には認められませんが、借地人の借地権無断譲渡・転貸により権利を取得したが、地主の承諾が得られず、契約が終了した第三者には認められます。借地人の建物買取請求権を放棄させる特約は無効です。たとえば、「賃借人は賃貸借契約終了に際し、借地上の建物買取りを請求することはできない」といった特約は、たとえ契約書に記載してあっても無効です。建物買取謂求権の行使のしかた借地人がこの建物買取請求権を行使することを地主に通知しますと、地主の承諾がなくとも借地人と地主との間に建物の売買契約が成立したのと同じ効果が生じます。そのため、地主が建物の代金を支払うまで、借地人は建物およびその敷地の引渡しを拒否することができます。建物買取価格は建物の時価です。もちろん、建物の原材料費などではなく、その建物のあるがままの価値です。しかし、借地権そのものの価値は含まれません。建物の時価に敷地の借地権価格は加算されませんが、その建物の存する場所的環境は参酌すべきであるというのが最高裁判例の立場です。場所的環境の価格がいくらぐらいかはむずかしいところですが、かなりの高額になることもあり、更地価格の三割程度ということもあります。建物買取型定期借地権の新設今回の改正法では、初めから地主が借地上の建物を買い取ることを特約する建物買取型定期借地権（妬ページ参照）という制度が新設されました。この定期借地権ではその性質上、建物買取請求権の問題は発生しません。また、あらかじめ更新を認めないその他の定期借地権では、この建物買取請求権を排除できることになっています。