管理人はだれ！？

2019年11月29日「金曜日」更新の日記

次に、狂気じみた不動産購入の結果、価格が上昇した。リートが資金を集めても、物件の価 格は適切な収益を確保できないくらいの値段がついた。三番目に、そしてこれが最も悪いのだが、そのようなホットな市場になったので、需要と供 給の法則を無視して、開発業者が参入してものすごい量の新規建設を開始した。実際、どんな建物でも建てたことのある(そして、そうでない多くの業者も)開発業者は、取 引銀行に行き、テーブルに図面と資金計画書を置き、「そろそろ建設費のローンを出してもら う時間です」と叫び、九〇%以上のファイナンスを付けてもらって帰って行った。 数年の内に、供給過剰の効果を感じ始めて、市場がかなりペースダウンしたのは不思議ではない。 あたかも、そう悪いことではないかのごとく、議会は投資の大きな推進力となっていた節税 の利点を取り上げ、一九八六年税制改正法を通過させた。 収益のあがらない物件をずっと抱えていた投資家は、今や不動産を所有する最後の理由をな くしてしまった。八〇年代の終わりまでに、不動産は大きなトラブルに陥った。 投資家がリミテッド・パートナーシップによる節税を探していた一九八〇年代に、不動産 価格はインフレ状態になった。 一九八五年に既に、多くのリートの年間成長率はピークを迎えたか、あるいはゆっくりと下 降し始めた。ゴールドマン・サックスの代表的エクイティ・リートの成長率は、八〇年代前半 の一三%から後半の一・五%にまで下落した。配当は、FFOよりもかなり速いスピードで、 八〇年代を通して上がり続け、配当比率(ペイアウト・レシオ)は極めて危機的になった。先 のゴールドマン・サックス選定銘柄の場合、一九八〇年の七二%から八六年には九八%にまで なった。皮肉にも、これらの苦しい時期にリートが遭遇した問題にもかかわらず、リート株はそれほ ど悪くはならなかった。先の選定銘柄については、年間総合収益は高いもので八五年の二九・四%、低いもので八八年の三・七%であった。これら は八五年、八八年、および八九年に若干S&P500 を下回ったが、逆に八六年と八七年は上回った。しか し、一九九〇年には、これらの諸問題のもたらす否定 的条件はとうとうリートの株価に追いついた。