管理人はだれ！？

2019年11月26日「火曜日」更新の日記

皮肉にも、これらのモーゲージ・リートを別にすれば、ローンを実施しないエクイティ・リ ートは、七〇年代の一〇年間も悪い数字をあげていたのではなかった。というのも、多くの不 動産の市場は、強含みのまま でいたからである。その中でも、フェデラル・リアルティ、ニュ ー・プランというリテールのリートは、この時期に初めて登場して、長年、投資家に良好な結 果を出した。資産の成長は遅くなったが、営業収益はかなり良かった。ゴールドマン・サックスの調査による一○の代表的 な優良エクイティ・リートは、その一〇年間において、 六・一%の年間総合キャッシュフロー成長率をあげ、 その間マイナス成長だったのはわずか一年だけだっ た。五%以上内部所有されたリート株は、期待通り、 他のものに比してずっと良い成果をあげた。これらの 一○のリートは、株価に関して年間総合成長率四・二 %という成果も出した。配当収入に加算すると、これ では七〇年代を通じての年間総合収益は一二・九%と いうことになる。これをS&P500の数字五・八% と比較すると、極めて優れた数字ということがわかる。しかし、この一〇年問が終わる頃になっても、依然と して、投資業界の多くの人達からはリートは受け入れ てもらえなかった。というのは、投資家の感情は、モ ーゲージ・リートの失敗にこだわっていたからであ る。そのときまでに、大抵の投資家は、安定的で着実 なエクイティ・リートと、その親戚である建設業界へ のローンを志向したモーゲージ・リートとの区別が出来なくて、リート全体を非難するようになっていた。 [ エクイティ・リートには、この間、年金基金からの資金は入ってこなかった。なぜなら、そ れはまだ未承認で、流動性がなく、依然として(多くの場合)独立した経営ではなかったから である。さらに(とりわけワシントン・リート、フェデラル・リアルティ、ニュー・プランという) いくつかの例外ケースを除けば、特定の地理的範囲における特定のセクターをターゲットにし ているリートはほとんどなかった。概して、リートは依然として成長の苦しみを味わっており、 広く尊敬されるということはまだなかった。

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