管理人はだれ！？

2019年11月18日「月曜日」更新の日記

高率のインフレは金利を引き上げるかも知れないが、今度は不動産への投資家に要求される 収益の分岐点となる利率を引き上げ、必要な還元利回りの上昇効果によって物件が売却される価格の低下をもたらす。たとえば、サンフランシスコのアパートメントに対する需要が供給能力を超え、賃料が上が ってオーナーの営業純収益は増えるだろう。さらに、もし金利が安定していて、投資家がアパ ートメントの営業収益は今後とも上がり続けると信ずるとき、同種の建物の還元利回りはおそ らく下落する。これが技術的に思えるのなら、少し簡単にしてみよう。 「買い手は、かれらの投資に対するより低い利回りを甘受し、ホットな市場における営業収益 に対して、より高い値段を喜んで支払う。このシナリオでは、サンフランシスコのアパートメ ントのオーナーはインフレはないのに、うまくやっていける。一方、サンフランシスコでのア パートメントに対する供給が需要を超えているとき、賃料は上がらぬか、あるいはビルの価格 は上昇しない――たとえ、インフレの時期においても。このシナリオでは、オーナーの賃料引 上げの努力は、テナントの他のビルへの転居を招き、しかもビルの価格の上昇は、インフレに 関係なく、起きそうもない。 不動産の価格を決めるに際して、需要と供給のような市場の要素は常にインフレよりも重 要である。不動産の投資家は、インフレよりも市場の状況や経営陣の能力に焦点を当てるべきである。