管理人はだれ！？

2019年11月16日「土曜日」更新の日記

商業用不動産の価値は、本質的に二つの要素で決まる。一つはオーナーがその物件より得 る営業純収益、もう一つは買い手が払ってもよいと考えるその収益の倍数。これらの二つ の要素は、市場に働くさまざまな力に反応して、上下変動する。そして、インフレはこれ らの力のたった一つにすぎない。高率のインフレは、賃料と営業純収益に肯定的にも否定的にも作用する。少なくともリテー ル分野でのインフレの肯定的影響は、進行するインフレと消費者に販売した商品の値上げに通 常起因する、テナントの売上の増加となって現れうる。この売上増を賃料引上げにつなげれば よいが、もし商店主が利益を確保できなければ長くは続かない。同様に、高率のインフレがアパートメントの入居者の賃金を引き上げるのを助けるが、それ も少なくとも生活費の上昇と同程度に賃金が上昇したときに限られる。需要と供給のバランスがとれているとき、インフレは賃料引上げを可能にする。これは新規 建築コストが上昇するにつれ、新規ビルの賃料がその増加したコストに見合うだけ引き上げら れるためである。需要が大きくて、市場に参入する新規物件を吸収することができるとき、既存ビルのオーナ ーは、新規物件の「価格の傘」を利用して、賃料を引き上げることがしばしば出来る。 しかし、不動産は、競合する不動産の供給過剰があるときは、インフレヘッジとして効果的ではない。