管理人はだれ！？

2019年11月12日「火曜日」更新の日記

リートが克服せねばならなかった他の障害に加えて――ときにはそのために――、いくつか の誤った神話が存在する。かつて、全ての最も勇敢な投資家をひるませた神話が。これらの神話はリート投資の特徴に関する誤解にもとづいているのだが、これらは将来のリ ート投資家たるべき人を落胆させた。一つずつ、洗い直してみよう。神話1リートは不動産のパッケージである。八〇年代終わりの呪われたパートナーシップに関する投資家の経験に根ざしたものだと思わ れる、この神話こそが、将来のかなりの投資家を引きつけるのに失敗した、唯一で最も重要な 理由である。リートはかつては単なる不動産の集合体にすぎなかったが、いまはそれ以上のも のになっている。リートは、単なる不動産の集合体以上のものである。単に不動産の一塊を所有し受動的に運営する――リミテッド・パートナーシップか他のタイ プかを問わず――会社は、いくつかの投資上の問題に直面する。経営陣は一般的に起業家的で なく、もし放置されたら大事件に発展するかもしれない些細な問題に対しても、しばしば受身 の反応しかしない。また、経営陣は一般的に不動産の成功に対する報酬はないため、今日の状 況において、競争に対する特別なインセンティブもない。さらに、効果的な成長のための長期 的ビジョンや戦略がないこともしばしばである。最後に、非効率的な経営陣は、手頃なコスト での資本調達の方法もほとんど知らないので、買い手市場や絶好の買いどきのチャンスを生か すことが困難になってしまう。そのような会社の投資は、たとえかなりの配当があったとしても、もともとのポートフォリ オの価値を超えて、成長したり拡大したりする機会はほとんどない。反対に、現代のかなり多くのリートは、まず刺激的で躍動的な不動産の組織であり、かつ「投 資信託」なのである。不動産の集合体をはるかに超越したものである。その経営陣は聡明で、オーナーシップの持つ利害関係によって強く動機付けられている。か れらは、良く知っている地域か主要な地位を獲得できると信じる地域への進出を熟慮の上で計 画し、そのために必要な資金の手当てを行う。極めてうまく行っている会社、たとえば、アバロン・ベイ、エクイティ・オフィス、キムコ、 ホーム、ポスト、レクソンを単なる不動産の集合体と分類することは、かれらを不当に過少評 価することになる。しかし、依然としてこの神話は続いている。

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