管理人はだれ！？

2019年11月8日「金曜日」更新の日記

伝統的に、多くの不動産投資家は、リートのような不動産の株式ではなく、実物資産である アパートメント、ショッピングセンター、モール、オフィスビル、工業不動産等に、直接投資 してきた。投資の対象は煉瓦とモルタルであり、紙の書類ではない。歴史的には、直接所有には、実質的にレバレッジ効果をきかせるチャンスがあった。という のも、金融機関は長い間、物件価格の六〇~八〇%まで融資してくれた。レバレッジ効果は、 物件価格が上昇するときはすばらしいものである。大恐慌以来、不動産価格は、若干の曲折はあったとしても、儲けのある上昇過程を経てきた。 キャッシュで価格の二五%を支払い(七五%はローン)、価格が一〇%上がれば、キャピタルゲ インは四〇%となる。さらに、直接所有には、営業収入に対する節税効果があった。その結果、 不動産は上がり続け、容易に利益を生み出し、多くの不動産投資家は彼らが知った直接所有の メリットに焦点を当てる傾向が続いた。これらの個人の不動産投資家の多くは、リートを含む公開市場に不満を持った。それは、顔 の見えないマネージャー、さらに悪いことには、価格の変動に収入が依存している投機家やデ ィトレーダーになすがままにされる、ルーレットのテーブルのように彼らには見えたからだ。 かれらは、リートを高度に投機的と見て、近づこうとはしなかった。 それから、機関投資家の不動産投資があった。もともと、機関投資家や年金基金の使途は指 定されていた。というのは、不動産投資は直接投資(物件の運営マネージャーと投資マネージャーが任命された)か、合同運用ファンド(さまざまな機関投資家から提供された資金を使って、保 険会社が運用する) の形態によるしかなかったからである。誰がこれらの物件を運営したのか、 そのパフォーマンスを誰が監督したのか。そして、その結果に対して責任をとったのは誰か。 それはもちろん、株式市場を同じように信用していなかった機関投資家であった。 ・リートは普通株として分類されていたので、その結果逃れられない不条理なものである が――リートへの投資の決定は、機関投資家や年金基金の不動産投資担当役員よりも株式投資 担当役員のみによってなされえたであろう。その機関の普通株式投資ファンドは、リートとは 別のところに置かれチェックされた。

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