管理人はだれ！？

2019年11月6日「水曜日」更新の日記

優良のプレハブ住宅団地は、シングル・ファミリー用住宅とアパートメントビルをミックス したようなものに見える。現場で建てられる通常の建物の全国的な平均値は一二万ドルもする のに、この住宅一戸の平均価格は約四万ドルである。居住者は建物は自己の所有だが、土地は その団地のオーナーからの借地であり、典型的なものでは一か月一五〇?三〇〇ドルの賃料で ある。建物の所有者は、メイン・エントランス、クラブハウス、プール、テニスコート、パッ ティンググリーン、体育室、洗濯施設などの共通利便施設を持つ。大抵の団地は、熟年夫婦も 新婚夫婦も受け入れる。プレハブ住宅協議会によると、今や米国には七〇〇万戸以上のプレハ ブ住宅があり、その中に一八〇〇万人以上が住んでいる。 プレハブ住宅団地のオーナーは、アパートメントのオーナーにないメリットを享受している。 まず、この業界は、主として入替わりが少ないことを理由に、不況抵抗力がある。 また、このオーナーの資本的支出は、土地と共通の施設に限られ、建物そのものには不要で ある。特に特徴的なものは、供給過剰はめったに起きない。というのも、この種の建物用に土 地のゾーニングをすることの困難さと、新規団地のテナントを探すことに時間がかかるためで ある。プレハブ住宅団地のオーナーと運営者の問題としては、特定の地域での賃料規制の圧力 と、団地の新規開発や拡張についての困難さおよび時間が掛かることである。 プレハブ住宅のリートへの投資家は、通常以上の安全性、六%に近い配当率、確実な収益 および配当の成長に期待すべきである。低い人替わり率とメンテナンス・コストのために、年率三~四%の賃料引上げは、つつまし いデット・レバレッジとともに、営業収入の健全な成長をもたらす。さらに、プレハブ住宅団 地は米国各地に散在しているため、繰り返される買収は一層の成長のための道筋をつけること ができる。

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