管理人はだれ！？

2019年9月30日「月曜日」更新の日記

私は親の代から、洋服屋を経営しています
一五〇平方メＩトルの土地に木造モルタル塗二階建ての家屋を持っていて、一階が店舗てす
敷地は、借地て、父が同じ町内の地主から借り受け、私が相統しています
ところが、三か月ほど前に地主が死亡して、長男が相錬して新しい地主となりましたが、三・三平方メートル当たり年三○○○円を倍の六○○○円にとの値上げの要求がありました
更地価格は三・三平方メートル一○○万円といわれていますが、値上げは妥当てすか
さて、ご質問の場合ですが、三・三平方メートル当たり三○○○円（年）の地代を、倍の六○○○円（年）に値上げする旨の意思表示を受けたとのことですが、問題はあなたが借地している土地の適正な地代はいったいいくらぐらいか、ということになります
一般に地代は、地域性、個別性に強く支配されていますから、具体的ケースでその適否の判定はむずかしい問題です
しかし、いちおうつぎのようなことでよいのではないかと思います
すなわち、基準額の地代の年利回りを仮りに一・五・ハーセントと考えた場合、これに必要経費を加えたものが適正な地代といえましょう
この場合の基準は、更地価格に底地権を掛けたもので、この場合の底地権は二五・ハーセント（すなわち借地権が七五・〈１セント）とゑると、つぎのような数式で、妥当な地代額を出すことができます
なお、必要な経費というのは、固定資産税や都市計画税などをいいます
三・三平方メートルの坪当たりの適正な地代額は、四七五○円ということになって、倍額の六○○○円は高すぎるということになります
したがって、あなたは、まず地主に対し、このような方法で計算した適正な地代は、四七五○円であることを説明し、この線で折り合ってもらうよう説得すべきです
しかし、地主が承知してくれないときは、先に説明したとおり、四七五○円（年）の割合で計算した地代を供託しておけば問題はないと思います
なお、地価の高騰した都心部では、地代の年利回りを一・五・ハーセントで妥当とすることはできません
この場合には継続地代という考え方で、二?二年に一度数．ハーセントから一○数・ハーセントの増額が妥当とされます