管理人はだれ！？

2019年9月11日「水曜日」更新の日記

店舗の家賃値上げの相当額がいくらになるかの判定についても、居住者家屋と同様に、裁判所は鑑定結果を基礎にします
賃料額の算定方式については、「利回り法、差額配分法、スライド法、比準法などが存するけれども、適正賃料額の算定にあたっては、右の方式の一つのみが、本則であるということはできず、各種の方式を併用し、それを比較考量したうえ、借家法七条（旧法）所定の諸契機に賃貸借当事者間の主観的・個別的事情をも加味して総合的な考量がなされなければならない」との判例があります
賃料額の算定について、いかなる算定方法を採用するかについては個々の裁判官の判断にまかせられるわけで、一概にはいえませんが、右の判例の考え方は、裁判所の考え方の主流をなすものといえます
右の基準のうち、①スライド法は、最終合意家賃を基礎にして、消費者物価指数、宅地価格の変化などにより従前の賃料を修正して適正賃料を求める方法で、店舗については売上高の伸び率なども合わせ総合的に判定されるものであり、②差額配分法は、建物とその敷地の現実の価値に対応した賃料と実際支払われている賃料との差額部分を、家主・借家人に折半等の割合で振り分ける方法であり、③比準法は、実際の賃貸借の事例の中から類似の事例を参考にして値上げ相当額を決定していく方法であり、④利回り法は、土地建物の基礎価格に対して適正なる利回りを乗じて純賃料を求め、これに必要経費等を加算して賃料額を算出する方法です
店舗において、何らかの営業を行い利益が大幅に上がっている場合など、家主の中には、従前のままの賃料を受け取っていることが自分にとって損に思えてくることがあるようで、そんなに儲けているなら、家賃も大幅に上げてもいいではないかと考える人もいるようです
しかし、店舗において利益を上げたのは、借家人の経営努力の結果であって、赤字経営となる場合もあるのですから、利益の上昇それ自体を大きく家賃値上げの理由とすることは、誤りと思われます