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2019年8月24日「土曜日」更新の日記

香港が不安な理由は、負債規模からである。
香港の家計負債の増加速度は、中国を次いで世界第2位であり、全体の規模もGDPの71％に達している。
家計負債のうち、不動産の割合もかなり高い。
メリッツ総合金融証券イ・スンフン研究によると、全体の融資の45.5％が不動産ローンである。
開発用ローンが全体の融資の24.1％、個人の不動産購入に関連融資が21.4％である。
所得に対する住宅価格（PricetoIncomeRatio）も19.4倍世界中の都市の中で最も高い。
参考までに、ソウルのPIRは11.2倍の水準である。
それでもまだ大丈夫という人が多い理由。
それでもまだ大丈夫見えるという人が多い。
理由は大きく4種類だ1）低延滞率。
香港の借り手の延滞率は3カ月以上と6ヶ月以上の延滞率がそれぞれ0.02％、0.01％である。
2）それでも家住むことはよい香港香港の住宅価格は7月高値比1.6％しか抜けない状況である（9月末基準）。
香港は世界中で住宅価格が最も高価な軸にかかる国なのに、それでもそれほど価値を認められている。
さらに住宅の空室率も3.7％に過ぎないとする。
空室率は2010年以降7年目下落だ。
ハナ金融投資によると、香港の不動産賃貸の収益率は2.4％で、金利（2.1％）よりも高い。
まだ借金をリースを与えてもお金になるのという話だ。
（韓国は江南圏不動産賃貸収益率が1％台まで下落した状況である。
）香港の不動産のもう一つの特徴は、実質金利が低いとき、不動産価格が上昇したという点だ。
実質金利は、10年国債金利から物価上昇率を差し引いた数値だ。
国際金融センターによると、現在、香港の実質金利は-0.24％水準である。
お金を銀行に預けて見なければなら利息が残ることがないので、不動産にお金が注がれるしかないのだ。
3）良好な経済成長。
香港1人当たりのGNIは2017年基準6万4100ドルで、5年間の平均4.3％上昇した。
堅調な経済成長を見せてくれているのだ。
4）思ったよりしっかりとした規制。
規制も考えなくしっかりと方だ。
香港はかつてLTVが65％以上だったが、9月の時点では、44.4％まで低下した状況である。