管理人はだれ！？

2019年5月23日「木曜日」更新の日記

仮に、利息や登録免許税などを鑑みて約7億円(5億円+2億円)としましょう。経費率は約2%(2億円+M億円)です。ここでは、土地取得コストは入れません。すると、投資利回りは約4.0%(8万円×8戸+I億円)になります。しかし、プロならば通常、こんな利回りでは話を進めません。せめて、利回り6%は欲しいと考えます。逆に、期待する利回り6%を想定すると、投資総額は、約1億円にしなければなりません(8万円×8戸+6%=約1・3億円)。それが、グローバルなファンドが考える最低限の世界標準の利回りなのです。そうなると、建設費が5億円ですから、土地の価値をゼロにしても、これは絶対に成り立たない。つまり、このケースにおける土地の価値は、ゼロ以下となります。実は、グローバルな見方をすると、もうすでに郊外の土地から資産価値は消滅しているということの証左なのです。ならば、もっと利回りを増やすにはどうすればいいのか。プロは、そう考えます。「そんなときに誰もが考えるのは、間取りをワンルームにすること。そうして総賃料収入を増やそうとするのです。最近は、専用面積も広めにします。ですが、ワンルームは建設コストが高く、かつ、レンタブル(=貸せる)専有率(=専有部分の面積/全体の面積)が落ちてしまいます。