管理人はだれ！？

2018年7月29日「日曜日」更新の日記

住宅メーカーや建設会社は、土地オーナーにアパートやマンション経営を勧めるとき、不安を解消させるために「家賃保証」を条件に持ち出すことがよくあります。「この場所であれば、長期間、空室になる心配はほとんどありません。でも、ご心配であれば家賃保証という契約をすれば安心でしょう」というわけです。「建物を管理会社が一括借り上げをして、空室が出ても借り上げ賃料は保証する」というのが一括借り上げ方式の家賃保証で、正確には「家賃保証」ではなく、「転貸条件付き賃貸借契約」です。一般的に管理会社は満室状態での全家賃収入から、保証料として10～20％程度を差し引いた金額をオーナーに支払います。家賃保証といっても、オーナーに家賃収入のすべてが入るわけではありません。ただ、空室が出たり家賃支払いが滞るリスクは管理会社が負い、建物の管理も管理会社が請け負いますから、ビルーマンションの管理の煩わしさからは解放されます。●二〇年、三〇年の家賃保証でも、実は大きな問題家賃保証の契約期間は一般に10年前後が多いようですが、一部には20年、30年という長期契約を謳い文句にする管理会社もあります。しかし、「家賃保証があるから安心」とか「契約は長いほうがいい」と考えるのは早計です。これから説明するように、家賃保証にはリスクがあり、賃料は決して一定ではないことを、十分に理解しておいてください。新築物件の場合、妥当な家賃であれば、入居者の確保は、それほど苦労はしません。入居者の確保がむずかしくなるのは、築年数が経過して外見、内装に老朽化が目立ち始めるようになってからです。入居者確保がむずかしくなって、大きな修繕工事をしなければならないころに家賃保証の契約が切れるのです。さらに大きな問題は、当初に決められた賃料が契約期間中、ずっと保証されるわけではないことです。家賃保証、保証期間という言葉から「保証期間中は最初に決めた賃料収入が続く」と誤解しているオーナーが多く、トラブルの大きな原因になっています。たとえば、契約書の中の条文に「賃料は家賃査定書に基づいた金額とする」という条項があるとします。これは周辺の家賃相場から算出された賃料に設定するということです。これは空室リスクを避けるためにも、当然のことでオーナーも納得できますが、実はここに保証家賃引き下げの伏線があるのです。「賃料の改定」という項目には「賃料改定は賃料記載日より二年間経過ごととし、賃料改定日の6ヵ月前までにオーナーと管理会社が協議を行ない、賃料の改定日までに賃料の改定を行なう」と記載されています。つまり、管理会社が現在の賃料が高くて入居者の確保がむずかしく、採算がとれる稼働率の維持が困難と判断したときは、オーナーと契約した賃料の引き下げを求めることができるのです。さらに「本契約の賃貸借条件を維持することが困難な状況が生じた場合、オーナーと賃料保証会社は協議を行ない、賃料改定日以前でも賃料を改定できる」という契約項目があれば、いつでも賃料引き下げを要求できるということになります。つまり、「家賃保証」といっても、オーナーの希望とは関係なく、賃料決定は管理会社の意向が大きく慟くのです。ですから、「うちは家賃保証の契約をしているから安心」というわけにはいかないのです。

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