管理人はだれ！？

2018年7月28日「土曜日」更新の日記

幹線道路沿いに広い土地を所有していて、そこにアパートーマンションを建築した場合、駅から遠いことがネックとなり、入居者が決まらないというリスクが予想されます。しかし、クルマの通行量が多い幹線道路沿いであれば、さまざまな業種から「事業展開を図りたいので土地を貸してほしい」という申し出もあるでしょう。リスクが少なく、大きな収入が得られる活用法は、オーナーが自分の資金で建物を建て、店舗を構えたいと希望する企業に建物を貸すことです。しかし、建物の建設資金を借入金に頼れば返済負担が大きくなり、実質的な収入を減らすことになります。そこで、建設資金を"建築協力金"というかたちで、出店を希望する会社に負担してもらうのです。会社が資金を負担した分、賃料が安くなることもありますが、金融機関の借入金のみで建設するよりリスクは少なく、実質収入の安定が図れるのです。●建築協力金方式によって金利負担を抑えるロードサイドなどに出店を希望するテナントに対しては、建築協力金方式を条件にすることがリスクを小さくする大切なポイントになります。建築協力金は、土地オーナーが賃貸物件を建てる資金を、その場所に出店する希望のあるテナントが差し入れる資金のことです。建築協力金方式は、ほとんどの場合、金利を課さないことが多く、大きなメリットになります。もし、建設費全額を建築協力金で充当できれば、土地オーナーは建設資金を金融機関から借り入れることなく建設することができます。この建築協力金は、一般的に敷金と保証金に移し替えられます。土地オーナーは保証金部分の返済を差し引いた賃料を受け取り、契約解消時に敷金を返済することになります。金利ゼロの契約であれば、賃貸期間中、市場金利が上がっても保証金の返済額は一定で、金利の変動は収益に影響しませんから、初期投資に対する金利リスクがなくなります。ただし、事業者によって建築協力金の取り扱いが違います。建設費全額を差し入れるケースもあれば、一部しか差し入れないケースもあります。また、敷金と保証金への移し替えも各社により違いがみられます。建築協力金方式は金融機関から借り入れるよりずっと有利なので、事業者を選ぶときは、どこまで建築協力金を差し出してもらうかは重要なポイントになります。ただ、その金額は交渉しだいという一面もあるのです。●信用力のある会社をどう選ぶかが決め手もちろん、出店を希望する会社は信用力があって契約をしっかり守る会社を選びます。「建物を建てて貸してほしい」と申し出があったとき、「あの会社の担当者は、よく訪ねてくる。人柄もよさそうだし、あの会社に決めるか」と情を判断材料に入れてはいけません。あくまでもビジネスの交渉であることを忘れないことです。あとは、多数の会社から契約条件を出してもらい、そのなかから土地オーナーにとって一番有利な条件を提示した会社を選べばいいのです。入札に参加する会社が多ければ多いほど、選択の幅も拡がるし、競争の原理が働き、よりよいテナントを選定できるのです。各社担当者の来訪を待っていては、入札に参加する会社の数はたかが知れています。こちらから積極的に「この土地に進出を検討しませんか」とアプローチすることも必要ですが、オーナーには、どこの会社の、どの部署に電話をしていいのかわかりません。そうしたとき、信用力があり店舗展開に積極的な会社の情報をよく把握している専門家に相談して判断するべきです。

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