管理人はだれ！？

2018年7月26日「木曜日」更新の日記

一般に、住宅メーカーや建設会社、不動産会社等は、土地オーナーに「ここでマンションを建てれば、このくらいの収益があがります」という説得材料として、「事業計画書」を利用します。そこには建物の概要、建設コスト、資金計画（借入金と返済計画）と、家賃収入から借入金返済額、経費、課税額などを差し引いた利益を時系列で計算した収支計画書が添えられています。担当者によっては、それぞれの項目について細かい説明をせず、最終的な収益だけを強調して「わが社に任せていただければ、収益には問題ありません」とアプローチしてくることがあります。この場合、その数字を鵜呑みにして会社選定してはいけません。いろいろなチェックポイントがあります。まず、建設費ですが、見積りが常識的なコストを大きく下回るときは、仕様の内容、追加工事の有無などについて、特に気をつける必要があります。次に、内装・設備も、各社によって標準設備の基準が違ってくるので要チェックです。たとえば、「給湯設備」と書いてあっても、どんな給湯設備なのか、詳細を確認します。追い炊きができるものかで入居者の評価は違ってきます。見積書で設備の品番を表示されてもわかりませんから、商品写真を見せてもらい、具体的な性能を説明してもらうことです。できるならば、メーカーのショールームで実際に見ることも大切です。当初の見積り額が安いときは、廉価設備が標準品になっていることがあります。オーナーが希望する性能を持つ設備を希望すると、「それは別注文なので、割高になります」といわれ、どんどん見積り額が高くなっていくことになります。見積り額は、同じ性能の設備でそろえて比較検討しなければなりません。同じような性能、品質の設備で見積りをしてもらうと、内装・設備の見積り額は大きく違わないものです。気をつけなければならないのは、「請負工事費に変更追加が生じた場合は、別途追加契約をする」という項目です。付属している住宅設備がどれくらい充実しているかをチェックする必要があります。最初から悪意がある建設会社は、質や性能が劣る設備や仕様で見積ったり、当然、必要な設備を計画書に計上しないことがあります。そして、「この仕様にしたほうが入居者が集まりますよ」などといって、コストが高い仕様、設備に変更させるケースもよく聞く話です。充分な注意を払って対応してください。