管理人はだれ！？

2018年7月25日「水曜日」更新の日記

相続対策と相続税対策は似て非なるものなのです。貸家建付地にして相続税評価額を下げることができたとしても、逆に相続税対策にならないこともあります。評価額を下げることよりも、相続税をいかに納付するかがもっと大切なことだからです。多くの場合、貸家や賃貸マンション、アパートを建てるとき、さらに相続税対策になると考えて建設費を金融機関から借り入れるケースがよくあります。それは、借入金の残高を相続財産から控除することができるからで、建設会社等がよく勧める節税方法です。そこに、落とし穴があります。相続税の納付について、物納という方法があります。相続税評価額以上で売却できない場合には、この物納制度を利用することになります。ただし、何でも物納できるわけではなく、物納できる資産とできない資産に分けられます。相続した資産の中において、収益性の悪い土地を物納することで、収益性の高い土地を残し、健全な資産保全を図りたいものです。2006年に改正された物納制度の改正ポイントは「期間」ですので、限られた期間で物納財産の整備が必要になるため、事前に物納適格財産にしておくことが重要になります。以下にポイントをまとめてみました。【１】緩和されたポイント①相続財産に、適格財産がない場合に限り、市街化調整区域、無道路地などを「劣後財産」として物納が可能になる。②延納申請後、延納中の者が、資力の状況の変化等により、延納による納付が困難となった場合、申告期限から10年以内の延納困難者に到来分納税額）を限度として、物納を選択できる。物納の収納価額はその物納申請時の価額となる。【２】厳しくなったポイント①金銭等の納付困難の判定方法が明確化②物納不適格財産、物納劣後財産を新たに定め、その範囲が明確化③ほかに適格財産を有し、物納不適格財産、物納劣後財産を申請した場合は、その申請は却下されることになった。④物納申請時に、確定測量を行なった測量図、境界確認書を原則提出する。⑤書類不備、補完事項に対しての整備期間は一年に短縮された。⑥書類不備、補完事項の整備期間にも、利子税が課税されることになった（物納の申請審査期間は免除）。⑦物納から延納への変更新制度が創設された。このように、これまで以上に所有財産の生前での整理・整備が大変重要になります。本来、遊休地を納税（物納）予定用地として確保しておけば、問題はありません。しかし、「納税予定地を更地のままにしておくのがもったいない。アパートを建てれば家賃が入って、相続税評価額も下がる」と考えて、本来、納税予定地にしておくべき土地に資金を借り入れてアパートや賃貸マンションを建てた場合に大きな問題が起こります。金融機関から建設費を借りたとき、金融機関は建物を建てる土地を担保にします。そのため、貸家建付地には金融機関の抵当権がついてしまいます。そして、借入金が完済できないうちに相続が起きたとき、「抵当権がついた資産は物納できない」という規定があることに気がつくのです。