管理人はだれ！？

2018年7月13日「金曜日」更新の日記

分譲マンションの市場動向を分析するときに、通常用いられているのは不動産経済研究所が発行している毎月・毎年のデータであり、この資料を基に専門家が分析して様々な切り口からのレポートを発行しています。不動産経済研究所のデータでは、ワンルームマンション、並びに1棟売りしたものや賃貸マンションに変わったものは対象外となっていますが、実際に建設されるマンションの8割程度をカバーしています。市場動向を見るときのポイントとなるのは、新規発売戸数、月末残戸、月間契約率、1戸当たり価格の四つの指標です。「新規発売戸数」は、新しく発売された分譲マンションの戸数のことです。この数が多ければ、マンション市場が拡大していることを示します。反面、マンションの売れ行きがよくないときに新規発売戸数が増えると、売れ残りが増えて値引き販売につながり、市況がさらに悪化する恐れがあります。発売したものの、月末に売れ残っているマンションのことを「月末残戸」と呼びます。注意すべき点は、分譲マンション事業では建築確認などを取得していれば、建物が未完成でも販売活助や契約ができることです。事業者は自分でマンションの発売開始時期を決められるのです。通常は建築確認などを取得したら、できるだけ早く販売しようとするのですが、マンションの売れ行きが悪いときには、発売を建物完成までのある時点まで延期して市況の回復を待つことがあります。この場合、統計データからは新規マンションの発売はそれほど多くないように見えます。ところが、実際の潜在的な供給圧力は相当強いということになります。「月間契約率」は、ある月に発売されたマンションで、その月に販売契約できたマンションの比率のことを指します。競争率何倍というような超人気物件の場合は、あっという間に完売するので、月間契約率は100％になります。一般的には月間契約率が平均して70％以上あれば、市況は好調であると考えられています。「１戸当たり価格はグロス価格」とも呼ばれ、販売されているマンション1戸当たりの平均価格のことを示します。グロス価格が高くなっても、マンションの床面積が価格以上に増えていれば、床面積1坪当たりの「坪単価」は下がるので（実質的な価格は低下しているということです）、マンション価格の動きを見るときにはグロス価格と坪単価の両方を押さえておくことが必要です。