管理人はだれ！？

2018年7月9日「月曜日」更新の日記

「いまは金利が低いので、建築資金を借り入れても返済負担は少ない。賃貸物件を建てるチャンスだ」という判断は、はたして正しいのでしょうか。借入金に頼って賃貸物件を建て、テナントを入れて、賃料収入で借入金を返済しながら収益を得るという収支計算は、返済金の額によって利回りが大きく違ってきます。超低金利で計算すれば、高い利回りが実現できたとしても、その金利が返済完了のときまで続くとは思えません。いまの超低金利が異常なのであって、今後、金利は上昇すると考えるのが常識的な判断です。特に、変動金利型を選ぶ場合は、金利が上昇したときや、築年数が経過したときには賃料を下げることにもなるでしょうから、利回りがどこまで下がるかを、前もって予想しておくことが大切です。●自己資金をどれだけ投入できるかも」つのカギ金利については、「不動産事業で融資を受けた借入金の利息分は、不動産所得から控除されるので、金利上昇のリスクはある程度、回避できる」といわれます。これも疑問です。デフレの時代、お金を預けてもほとんど増えません。しかし、お金を借りたときは、しっかりと利息をとられます。つまり、いまの時代は借入をすべきではないのです。●家賃の下落率と空室率をシビアに考えるオーナーが一番気になる収益を大きく左右するのは、金利とともに家賃設定です。高い家賃が設定できれば、当然、利回りは高くなります。なかには周辺の家賃相場を無視して、高い家賃を設定した収支計画書を提示する業者がいないこともありません。そうなると、建物は完成してもなかなか入居者が集まりません。地元の不動産会社を自ら回って周辺の家賃相場を確認することも大切です。さらに、築年数の経過とともに、家賃の下落を見込まなければなりません。新築当初の家賃は5年続けばいい、とシビアに見たほうがいいかもしれません。入居者を確保するため、どこまで安くしなければならないかは、やはり不動産の専門家に聞いたほうがいいでしょう。新築当初でもどのくらいの空室リスクを見込むかは大事なポイントです。満室状態を前提に収支計算をすれば、必ず収支は狂ってきます。5年後の入居率が80％が妥当なのか、10年後は60％が妥当なのかは、土地オーナーが自分で判断して賃貸事業計画書を作成してください。