管理人はだれ！？

2018年2月28日「水曜日」更新の日記

　契約書は明確にキチンとしましょう。建売住宅を購入する場合、契約の種類は、 ①建物が完成している場合 ②建築中である場合 ③建築条件付の土地分譲でプラン住宅を建てる場合 ④買主の注文によって建てる場合 などにわかれます。 ③と④は請負契約になりますが、いずれにしても、土地と建物と付属設備を一括して購入するので、売買物件をはっきりさせなければなりません。契約時の話合いでの内容は、できるだけ特約事項として追加記入しておくことが必要です。とくに、住宅や付属施設が完成前に売られるときは、決めた期日までに設計図、仕様書通りに完成するかどうかのチェックが必要です。また、業者が売主の売買では、代金の10 ％（未完成物件の場合は5％）か1000万円を超える手付金等を支払う場合は、保証書（前金保証書）を受領しましょう。 　次に建売住宅の場合では、現地案内所など「事務所等」以外の場所で、売買契約をせがまれて契約することがあります。この場合、業者からクーリング・オフ制度について告げられた日から8日以内に限って、書面をもって契約の解除等ができます。この制度の趣旨は、通常でない状態で申込みや契約をした人に頭を冷やして考える時間を与えるということです。 　このクーリングーオフが適用できるのは、 ①売主が業者であること。 ②事業所等以外の場所で売買契約をしたこと。たとえば、業者の本店か支店の事務所以外（買主の自宅・勤務先）か、業者があらかじめ知事に届けた場所（継続的に業務を行うことができる施設を有する場所、10区画以上の1団の宅地か10戸以上の1団の分譲を行う案内所で、テントを張った仮設小屋を除きます）以外です。なお、買主が指定した場所でないことも含みます。 ③物件の引渡しを受け、かつ、その代金を全部支払っていないこと。 　クーリング・オフの意志表示は後日問題が起きないように内容証明郵便で出しましょう。そうすれば、業者は受取った金銭を全額返済し、契約上の違約金や損害賠償は請求できません。 　地主と売主が違う場合は注意しましょう。建売住宅の場合、売主である業者が土地所有人でない場合、業者が地主と土地の売買契約を結び、建築着工しながら売り出します。買手が見つかれば土地建物の売買契約を結び、買主から貰った代金から地主に支払う仕組みで、登記は地主から直接買主に移転します。この場合、業者が地主に代金を支払わないと、地主から、建物収去・土地明渡の訴訟で、既に支払った代金以外に、支払うなどの問題も発生します。 　代金の支払条項は明確にしましょう。契約書では土地・建物の代金を別々に記載させておけば、土地の所有権移転を建物と別に登記することもできるし、建物の欠陥についての責任追及も金銭的に明確にできます。ただし。融資条件・融資の利用方法などでできなくて、土地代金を相当額支払ったときには、所有権移転の仮登記をつけてもらいましょう。