管理人はだれ！？

2018年1月27日「土曜日」更新の日記

　マンションにしろ一戸建てにしろ、中古住宅については購入のタイミングをさほど気にすることはありません。その時点において相場より安い価格で買うことができれば、資産価値の維持という点ではあまり差はないからです。 　築年の古いものは避けたほうがいいでしょう。特に「旧耐震」のマンションは避けるべきです。いちばん安心なのは、築10年以内くらいの築浅の中古物件です。 　この点について、不動産投資では、中古のアパートやマンションは築年数が浅いと利回りがだんだん上がり有利に見えます。しかし、そういう物件はむしろ危険です。 　単純に言うと、首都圏の中古マンションの市場価格は年平均2％ずつ値下がりしていきます。一方、賃料も下がりますが、平均年1％と、半分ほどです。利回りは、年間の賃料収入（分子）をそのときの市場価格（分母）で割ったものなので、市場価格のほうがより速いスピードで下がるため、だんだん利回りが上がっていくのです。 　しかし、利回りが上がった分だけ、建物の維持管理や修繕にかかる費用が増えていきます。たとえば、賃料が月10万円としましょう。新築の場合、ほとんど修繕費はかからないので、その9割以上が手元に残るはずです。 　しかし、10年ぐらい経つと設備が故障して修理が必要になったりするため、手元に残るのは8割くらいに減り、さらに20年くらいになると7割ほどになります。 　つまり、賃料の値下がりに比べて価格のほうが大きく下がることで利回りが高く見えても、実際の手取り額はむしろ減るのです。結局、利回りが上がった分と、建物の維持費や修繕費のアップ分が相殺されるだけのことです。 　これはマイホームにも当てはまります。 　築年が古くなるほど価格は割安に見えますが、一戸建てであれマンションであれ、実際には建物や設備にあちこち傷みが出てきます。 　外壁を塗り替えたり、屋根の葺き替えや防水工事のやり直しをしたり、キッチンや浴室、洗面所などの設備の取り替えも必要になります。万が一、耐震性など構造面の不具合があると、さらに大がかりな工事をしなけれぼならないかもしれません。 　その手間とコスト、また、次に売ろうとした場合のマイナスを考え、私は中古住宅を買うのであれば、築10年くらいまでの築浅の物件をお勧めしているのです。