管理人はだれ！？

2018年1月1日「月曜日」更新の日記

　居住用財産の買換え特例について説明しよう。これまで、居住用の土地建物を譲渡して、その売買代金全額で新しく居住用の土地建物を買換えて居住の用に供したときは、非課税だったものが、昭和63年4月1日から原則的に廃止された。 　従来は所有している居住用の土地建物を譲渡して新しい住宅を購入したときは、買換え額について課税が繰延べされて、実質的に非課税であった。改正後は、非課税の対象となるものは、相続した居住用住宅で、かつ30年以上住んでいたものだけに限定されることになったのである。これで、居住用財産を買ってすぐ売るなどという土地コロガシは、できなくなったのである。 　つぎに、居住用財産の特別控除について説明しよう。これは、居住用の住宅とその敷地について居住の用に供さなくなってから、3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合には、譲渡益から3000万円を控除してこれを非課税にしようとするものである。 　この制度は、土地だけの売却の場合は適用されない。また、その住宅が居住用でなければならないのである。そして、居住しなくなってから3年以内の12月31日までに売却しなければならないのである。注意しなければならないのは、いったん住宅を壊して駐車場にしたりすると、この特例の適用はなくなることである。 　居住用財産の特別控除と買換え制度の特例は、どちらか一つだけの選択的適用である。どちらの制度を利用したほうが得かは、ケースバイケースだ。目安として、譲渡益が3000万円を超えるときは、買換え特例のほうが有利である。ただし、買換え制度の特例は、課税が繰延べられているだけである。また、売りっぱなしの場合は、適用されないのである。 　特別控除を選択すると、譲渡益が3000万円以下のときは譲渡所得は0円であるから非課税である。3000万円を超える部分は、所有期間に応じて短期譲渡または長期譲渡として課税されるのである。 　ただし、10年を超えて居住しているものについては、長期譲渡所得よりも優遇されている。 つまり、3000万円以下の部分は非課税、3000万円を超えて7000万円以下の部分は所得税10％、住民税4％、7000万円を超える部分は所得税15％、住民税5％となっている。 　買換え制度の特例の場合の要件は、特別控除とちがうので注意しよう。特別控除は居住期間の制限はないけれども、買換え制度の特例は、まったくの非課税の要件は相続した居住用住宅で、かつ30年以上住んでいたものである。