管理人はだれ！？

2017年11月24日「金曜日」更新の日記

新築マンションの管理組合が検討を要する課題は、組合員から徴収する管理費と修繕積立金の月額になります。多くの分譲会社は営業政策上、管理費や修繕積立金を低めに設定してあります。ある新築マンションの例では、当初、分譲会社が設定した管理費の各戸平均月額は2万4300円だった。分譲開始から2年経過した時点で、管理組合が管理会社から提出された決算報告を分析したところ、管理賞総収入の3分の1に相当する額が駐車場使用料により、充当されていることが明白となった。一方、駐車場は機械式であって、15年後に予定されている設備更新の為の費用は4200万円と予想されるのに、現在の積立金額では15年後に1400万円にしか達せず、2800万円も不足することが明白。機械式駐車場の設備更新に必要な積立金額を確保する為に管理費への充当額を減らした結果、管理費の値上げが必要になった。管理組合では、定期総会にはかって、管理費全半均月額で20％値上げする事にした。マンションでは、共用部分である外壁、屋上防水、エレベーター、給排水管、電気設備、給水ポンプなどの長期保全をはかる為、定期的に外壁補修や鉄部塗装などを実施する必要がある。この為の費用が修繕積立金であって、各区分所有者が、それぞれの共有持ち分に応じて負担する事になっています。このマンションの管理組合では、修繕積立金の平均月額3300円についても疑問を抱いた。各区分所有者が負担する修繕積立金の月額が適正な額であるかどうかを確認する為には、長期修繕計画が設定されていることが必要である。管理組合では、マンション管理センターに、長期修繕計画(30年)の作成を依頼したところ、各区分所有者が負担する積立金の平均月額として8000円が適正な積立額であるという結論が得られた。管理組合では、同時に管理会社からも建築後15年までの中期修繕計画の提出をもとめたところ、現在の積立額で推移した場合、8年後に予定されている大規模修繕を実施する為には、約2600万円の資金不足が生じるということだった。これらの結果にもとづいて、管理組合は管理費の値上げと共に定期総会にはかって、修繕積立金の平均月額を3300円から7000円に値上げをしました。マンションの分譲が開始され、管理組合が発足してから2年後の事…。長期修繕計画は、あくまでも計画作成時の状況に基づいた概略の計画であるから、物価の変動や新しい補修技術の開発なども視野に入れた見直しをした方が良いでしょう。その結果によっては、修繕費の積立額の変更もした方が良さそうです。