管理人はだれ！？

2017年11月19日「日曜日」更新の日記

「宅地建物取引業法」は、マンションの分譲会社にたいして、宅地、建物の売買、貸借などの契約が成立するまでの間に、物件の内容、契約条件など、一定の重要事項の説明を相手方に対して行う事が義務づけられています。取引主任者の資格を持っている社員が説明を行い、記名・押印した書面を交付しなければいけません。これが「重要事項説明書」です。マンションの購入者に対し、以下のような内容の事項を書面によって説明します。(1)取引された権利の種類、登記名義、内容など。(2)都市計画法、建築基準法その他の法令上の制限事項。(3)私道に関する負担についての事項。(4) 電気、飲用水、ガスの供給施設および排水施設の整備状況。(5)一棟の建物または敷地に関する内容および規約、権利の種類、その他管理または使用に関する事項で建設省令に定めるもの。(6)契約の解除についての事項。(7)損害賠償の予定額または違約金。ある時期にマンションの分譲契約を巡るトラブルが続発した。これを防止する目的で一九六七年に宅地建物取引業法が改正され、誇大広告の禁止、重要事項の説明、書面の交付など、宅地建物取引業者に対する規制と監督が強化された。重要事項説明書は、この改正に基づいた措置であって、消費者保護の観点から生まれたものである。重要事項説明書には、分譲会社が準備した管理会社(子会社)名と、管理業務の内容(「管理委託契約書」による)が明示されている。この部分は前記の(5)に基づいている。分譲会社が売り渡してしまったマンションの維持管理にコミット出来る法的な根拠はここにある。本来は中古マンションを対象とした条項と考えられますが、分譲会社のレディーメイドの方式は、これを新築マンションの場合に拡張適用したものになります。重要条項説明書で注意を払う必要がある箇所は特記事項です。ここに記載されている内容は、①マンション建設に際して、分譲会社が周辺住民とのあいだに締結した近隣協定や電波障書のために設置したテレビ共視聴設備の管理など、後々まで管理組合が責任を負わされる事項、②周辺第三者所有地などについて、将来これらの土地に建物が建設された場合、景観や日照条件が変化するという事前警告、③マンションの管理室や管理用倉庫などを管理会社が無償で使う事前通告、④受水槽、ポンプ室、機械室、駐車場などの稼働によって騒音が生じる恐れがあるという事前予告、などであって、入居してから直面する問題が列挙してある。これに伴い、特記事項の箇所は入念に目を通しておいた方が良いです。