管理人はだれ！？

2017年11月15日「水曜日」更新の日記

管理会社自身では対応が厳しい、居住者の秩序維持などの生活・自治関連業務は含まれていない。大半の管理組合では、これらの業務のほとんど全部(一括委託管理方式)または一部(一部委託管理方式)を管理会社に委託している。一部委託管理方式で最も多数ケースは、事務管理業務のみを管理組合が行い、管理員業務、清掃業務及び設備管理業務を管理会社に委託する方式であるが、設備管理業務のみ、あるいは清掃業務のみを専門業者に委託している例もあります。管理業務を管理会社に委託する時には、管理組合が管理会社と「管理委託契約」を締結しなければなりません。新築の分譲マンションでは、分譲会社が先に雛形を作っておいて、購入者に承認させる方式をとっている。その内容は、建設省が作成した「中高層共同住宅標準管理委託契約書」に沿ったものになっているはずであるが、これから逸脱しているものがあるので、念のためチェックしておく必要がある。標準管理委託契約書では以下の点に留意する必要がある。(1)事務管理業務を除く他の三つの業務については、第三者への再委託が認められている。(2)管理組合の指示にもとづいて行った業務、及び管理会社の申し出に関係なく管理組合が承認しなかった事項については、管理会社は責任を負わないという免責事項がある。(3)原則として委託業務を開始する前に、それに要する費用を委託者である管理組合に提示し、その承認を得る必要がある。(4)委託業務を行うため、管理会社が管理員室などを無償で使用する事が認められており、その使用に要する光熱水費なども原則として管理組合側の負担とされている。(5)管理会社が管理組合に代わって、組合員にたいして管理に有害な行為の中止を要求でき、また、管理上必要と認める場合は、組合員の専有部分への立入りをする事が出来る。(6)双方に相手がこの契約に定められた義務の履行を怠った場合の解除権があり、その解除の結果生じた損害があった時は、賠償請求権がある。以上から、この契約はあくまでも委任契約であり、請負契約ではない事が分かりますね。