管理人はだれ！？

2017年11月13日「月曜日」更新の日記

分譲マンションは、区分所有者がそれぞれ専有部分を単独に所有、共用部分を共同所有し、これらを利用しながら暮らしています。それに伴い、マンションにおいて円滑な共同生活をする為には、区分所有者が共用部分を共同で維持管理するための組織が必須となります。区分所有法では、その管理形態として区分所有者で組合を作り、その組合によってマンションの管理を行うという事にしている。これが「管理組合」となります。区分所有法第Ｅ条では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定める所により、集会を開き、規約を定め、及び管理者をおく事が出来る」と規定している。これは、建物の区分所有関係が成立すると、創立総会、管理規約の設定などの手続きをすることなく、管理組合が成立するという事になります。そのため、区分所有者は加入手続きをする事なく、管理組合の組合員になる。また、法律上、当然、管理組合が成立しても、これが機能するためには、業務執行機関としての理事会の運営や役員選任の手続き、最高意思決定機関としての集会の運営などに携わる規定が必要である。これが「管理規約」になります。この規定のモデルとして、建設省住宅局は「中高層共同住宅標準管理規約」を作成していて、たくさんの管理組合の管理規約は、これを参考にして設定を行っています。では、区分所有者が共同生活を円滑に進めていく為には、いくつかのルールを定めておいた方が良いです。例えば、ペット飼育問題や騒音問題または駐車場の管理・運営などに関わる事です。区分所有法第三〇条1項では、「建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使う事に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるものの他、規約で定める事が出来る」と規定している。この様な事項については、基本的な部分を管理規約に規定し、具体的な詳細な部分は細則で決めるのが一般的となります。管理規約の設定・変更・廃止は、組合員総数及び議決権総数の各四分の三以上の多数による総会の特別決議が必要であり、その手続きに柔軟性が欠ける。そこで、規約で細則の設定・変更・廃止を、組合員の議決権の過半数で決するという普通決議で出来る様にするか、規約に「理事長は総会の議決を得て、組合業務執行に必要な細則を定め、または変更もしくは廃止する事が出来る」という規定を設けておけば、臨機応変に対応出来る。細則の内容は、建物または敷地の使用について、①区分所有者の共同の利益に反する行為の制限・禁止を定めるもの。②駐車場、集会室、自転車置場、専用庭などの共用施設の使用方法を定めたもの。③専有部分のリフォームにかかわるもの。などとなります。これらの細則は、例えば管理規約の第一八条に、「対象物件の使用については、別に細則を定めるものとする」と規定し、や「駐車場使用細則」や「共同生活の秩序維持に関する細則」などが設定しています。管理規約や細則は、マンションの建物や敷地の維持管理と居住者の共同生活のため、区分所有者が自主的に定める「憲法」となります。これらの規約や細則は区分所有者と、その家族や同居人のみならず、区分所有者が専有部分を第三者に賃貸したり、無償で使わせる事によって居住している人にも適用される。そのため、マンションの居住者は、管理規約と細則をよく読んでおく必要がある。