管理人はだれ！？

2017年11月8日「水曜日」更新の日記

玄関扉、外気に接する窓ガラス及び窓枠などは専有部分との一体性があり、しかも建具の一種であるため、一般的には専有部分に属するものと考えられています。しかし、マンションの統一的美観などの立場からは、区分所有者が勝手に扉を変えたり、有色のガラス窓に変えたりする事を規制する必要があります。その為に、規約によって共用部分とする一方で、「玄関扉・扉枠については内部塗装部分を専有部分とする」などと規定して、その管理は各区分所有者の責任と負担で行う様にしています。しかし、外気に接する窓ガラスが壊れた場合、費用を負担するのは、管理組合かそれとも区分所有者であるかが明確でないことが多数。外気に接する窓ガラスが壊れる可能性は少ない方ですが、近ごろの窓ガラスは規模が大きく、費用もかさむからである。電気・ガス・水道などの配線・配管では、各区分建物の供給に固有の部分(言い変えれば、その除去が他の区分建物への供給に影響を与えない部分)は専有部分に属する。本管・本線との接合部分が区分建物外に位置する時にも、その接合部分以降は専有部分となります。この様な区分は、例えば赤水問題で水道管の全面取り変えを行う場合の費用負担の基準になる。共用部分と専有部分の境目はマンションの各住戸は、共用部分である天井、床、境界壁などの躯体によって区分されているが、どこからが専有部分なのだろうか。それは専有部分の床面積にも関係してくる。区分所有法第一四条3項では「床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」と規定しています。要するに、コンクリート躯体の表面が共用部分と専有部分の境界なのであります。それに伴い、天井では石こうボードなど、壁ではクロス張りなどの内装材は専有部分に属する事になる。後に述べるマンションの管理規約においても、専有部分の範囲として、「天井、壁、床は、躯体部分を除く部分を専有部分とする」と規定している例が多いです。