管理人はだれ！？

2017年10月3日「火曜日」更新の日記

　マイホームの資産価値をチェックする場合も、こうした収益還元法の発想が基本になります。購入価格に対する賃料収入（インカムゲイン）、そして購入価格と売却価格の差（キャピタルゲインまたはキャピタルロス）を検討するのです。 一定期間における「インカムゲイン」と「キャピタルゲン」、この2つの合計が不動産投資における利益であり、投資額に対する「トータルリターン」と呼ばれます。 　収益還元法では本来、物件を購入して10年とか20年先までのトータルリターンについて、条件をいろいろ変え、何通りものシミュレーションを行い、詳しく分析します。そのうえで、現在の価格が安いか高いかを判断します。 　しかし、マイホームではそこまで細かい分析は必要ありません。マイホームでは、その代わりに「これまで」のデータを使います。 　また、マイホームの場合、自分が住んでいるので賃料収入はありません。そこで、自分が住んでいるマイホームをもし賃貸で借りた場合いくらかかるかを考え、月々の家賃分を「インカムゲイン」として考えます。先ほど説明した「帰属家賃」あるいは「想定家賃」のことです。 　このように、マイホームでは収益還元法を多少アレンジして使いますが、それで十分、資産価値が高いかどうかの参考になります。 　こういうマイホームの「トータルリターン」の考え方を私は「沖式利回り」と名づけ、1993年以降に首都圏で分譲されたすべてのマンションについて計算しました。そして、「住まいサーフィン」で公表しています。

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