管理人はだれ！？

2017年10月2日「月曜日」更新の日記

新築にしろ中古にしろ、分譲マンションでは所有者がそのまま住んでいるので、本来、賃料は発生しません。しかし、所有者の家計にとっては家賃分だけ支出が減り、その分お金が出ていかないというメリットが生じています。これを経済学では「帰属家賃」といって、家計の収入とみなすのです。実際、「帰属家賃」は国内総生産（ＧＤＰ）の計算にも入っています。 　また、新築マンションの販売資料や中古マンションの広告の中には、投資用に購入する人を想定して、「このマンションを購入して貸したら、これくらいの賃料が見込めますよ」ということで、「想定賃料」を記載しているケースがあります。 　マイホーム用の分譲マンションについても、その価格と賃料を調べ、利回りを計算することは、なんら不思議なことではありません。 　こうして、首都圏の駅別に分譲マンションの利回りを調べたところ、もっとも高いのは地下鉄半蔵門線「水天宮前駅」の9.95％、もっとも低いのは西武多摩川線「多磨駅」の1.97％でした。 　私はさらにこの結果をもとに、利回りの高い駅周辺のマンションは割安なので値上がりし（利回りは低下）、逆に、利回りが低い駅周辺のマンションは割高なので値下がりするだろう（利回りは上昇）と予想しました。 　利回りという客観的な基準で何が割安か、何が割高かがわかると、割安なものには買いが集まり、割高なものは売りが増えます。その結果、利回りの差は自然と縮まっていくのです。 　実際、2002年に記事が出てから4～5年ほどの間に、私の予想通りのことが起こりました。首都圏全体で、分譲マンションの「利回り」はほぼ4～5％に収斂し、ほとんど差がなくなったのです。 　これは「利回り」による収益還元法的な考え方が、マンション市場に広まったからにほかなりません。マンションの購入にあたって資産価値を重視する人が増えている背景には、こういう事情があるのです。

横浜市の賃貸物件

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