管理人はだれ！？

2017年10月1日「日曜日」更新の日記

　購入価格に対して将来、どれくらいの賃料が見込めるのか、また、いくらくらいで売却できそうか（売却益はどれくらい見込めるのか）という観点から、現時点での価格が割安か割高かを判断するのが「収益還元法」の特徴です。 　バブル崩壊後、外資系ファンドが日本のオフィスビルなどをどんどん買収した際、「収益還元法」を使ったことから、日本の不動産業界でもこの評価法が急速に普及したのです。 　そして、個人が購入する分譲マンションについて、この「収益還元法」を広めるきっかけをつくったのが、実は私でした。2002年、「日経ビジネス」という大手経済誌に掲載された「不動産大革命」という特集記事で、首都圏の主要駅別にマンションの平均利回りを調べて公表したのです。 　当時は、まだバブル崩壊の影響が残っていて、不動産の価格は低迷していました。後から振り返れば底値に近い絶好の「買い時」でしたが、個人はもちろん企業も「まだ下がるんじゃないだろうか」と疑心暗鬼にかられ、積極的に買おうとはしていませんでした。しかし、外資系ファンドはオフィスビルやマンション（一棟）の価格と賃料収入の割合、つまり「利回り」から見ても、また欧米先進国の不動産価格と比較しても、日本の不動産は割安だと判断し、積極的に動き出していました。 　私は、その考え方を個人のマイホーム用の分譲マンション（住戸）に適用してみることにしたのです。具体的には、首都圏の主要駅別に、市場で取り引きされている中古マンションの売り出し価格と、同じ中古マンションが賃貸に出されている場合の賃料のデータを集め、駅徒歩8分、専有面積75㎡に換算したうえで、「利回り」を計算してみたのです。