管理人はだれ！？

2017年3月24日「金曜日」更新の日記

投資目的にワンルームマンションを購入するとなると、とかく室内にばかり目がいきがちですが、建物全体のメンテナンスも大切です。入居者は室内だけでなく、外観やエレベーター、階段、通路など、いわゆる共用部分にもこだわります。いくら室内がきれいでも、外観が汚れて見すぼらしかったり、共用部分の手入れが行き届いていないと住むのをためらってしまいます。高い入居率を保つには、マンション全体のメンテナンスにも気を配らなくてはなりません。まず、マンション内の清掃は行き届いているか。マンション販売業者のなかにはできるだけ売りやすくするために、毎月の管理費を安く設定しているところもあります。そうしたところは共用部分の清掃回数も少なくなるため、どうしても汚れがちです。安かろう悪かろうでは困ります。マンションの場合は長期の修繕計画も重要です。建物を維持するためには、外壁や手すりなど鉄部分の塗装や屋上やベランダ部の防水工事、給排水設備工事など、大規模修繕を含めた定期的なメンテナンスエ事が欠かせません。多くの場合、そうした費用は管理費に含まれる修繕積立金でまかなわれますが、その額が不十分だと大規模修繕工事のたびに費用負担を強いられることもあります。実際、売りに出されている中古ワンルームマンションの広告などをみると、管理費の額はまちまちです。戸数や広さなどほぼ同じ条件にもかかわらず、数千円のところもあれば一万円を超えているところもあります。確かに高ければ、それだけ実質利回りは下がることになりますが、値段だけにとらわれず、その内容をよく吟味することが必要です。マンションを見てまわると、ひとつの建物に二〇戸程度のものもあれば、五〇戸、六〇戸とたくさんの戸数を持ったものもあります。私の場合、同じような条件の物件であれば、できるだけ戸数の多いマンションのほうを選ぶようにしています。なぜかというと、まず第一に、大規模マンションのほうが見栄えのよいことが多いからです。リースマンションの場合、意外と建物の見栄えがものをいうのです。大きいだけでなく、管理も行き届いているというのが私のこれまでの実感です。マンション一室だけではどこも同じで貧相ですが、全体が大きくて立派だとよい物件だと錯覚をします。要は入居者がつきやすいということです。また、戸数が多いほど二戸当たりの管理費を低く抑えることができます。戸数が少ないと、どうしても二戸が負担する管理費は割高になります。さらに長期的にみると、全戸賃貸であるのが理想です。仮に将来、建物の老朽化が進んで建て直しが必要になった場合、もし全部が賃貸であれば、区分所有者はいずれも事業目的で購入しているわけですから、同意が得られやすいはずです。なぜなら、建て替えることで投資マンションとしての新たなメリットが生まれるからです。しかし、自分で購入して自ら住んでいる人がいると、それぞれ住んでいる事情は異なります。実際、老朽化した分譲マンションの建て替えが、なかなかスムーズにいかずに困っているところがたくさん出てきています。そして、老後の支えとしても利益を生み出し続けます。そこまで視野に入れたマンション経営を心がけたいものです。