管理人はだれ！？

2017年3月20日「月曜日」更新の日記

多様なマンションの管理形態手間がかからず、素人でも管理・運営できるのがワンルームマンション経営です。だからこそサラリーマンの副業としてもピッタリというわけです。ただし、ひと口にマンション経営といっても、そのやり方にはさまざまな方法があります。例えば、リースマンションの管理・運営をすべて自分でやることも可能です。通常、自分で賃貸物件の経営をはじめようとすると、その主な業務内容としては次のようなものがあげられます。１．家賃価格の設定マンションの築年数や立地、部屋の床面積や設備の仕様など、周辺のリースマンションの家賃相場を調べ、それらと照らし合わせながら家賃価格を決定します。当然、高すぎれば空室になる可能性があります。反対に安くすれば入居率はよくなりますが、投資効率は悪くなり赤字が出る恐れがあります。２．入居者の募集および物件案内家賃が決まったら、それに基づいて入居者を募集しなければなりません。地元の不動産業者に仲介を頼んだり、新聞広告を出したりします。また、入居希望者に対しては物件の案内を行います。マンション投資の最大のリスクが空室の問題です。借り手がいないと利回りどころの話ではありません。速やかな対応が求められます。３．入居者の身元および保証人の確認入居希望者の家賃支払能力等を見極めるために、契約前に勤め先などを確認しておく必要があります。また、契約時には保証人を設定することになるので、保証人についても確認します。この保証人が非常に大切です。４．契約入居前に入居者との間で賃貸契約を結ばなくてはなりません。契約書を用意し、互いに契約事項について確認のうえ、署名捺印します。契約時には敷金・礼金等の受け渡しも行われます。５．賃料の集金契約書に基づき毎月決まった日に入居者から家賃を受け取ります。銀行振込の場合は入金の有無を確かめることになります。６．賃料の督促家賃の支払いが遅れたり滞ったりした場合には、その入居者に対して家賃の支払いを督促し、速やかに回収しなくてはなりません。内容証明郵便を送ったり、場合によっては自分で直接集金に行かなければならないケースもありえます。入居者がどうしても支払いに応じないときには、法的措置をとらざるを得ないこともあります。７．苦情．依頼処理騒音や悪臭、物件の不具合発生など、入居者から寄せられる苦情や依頼に対して迅速な対応が求められます。また、近隣住人からの苦情処理にも当たらねばなりません。８．更新契約契約期間終了前に入居者に対して契約更新通知を提出し、入居者が更新を希望する場合は更新契約を結びます。９．契約解除入居者が賃貸契約の解約を希望するときは、その申し込みを受け付け、解約手続きを行います。空室を発生させないためには、契約書に基づき事前に解約の申し込みを受けなくてはなりません。また、解約の際にはルームチェックをし、敷金の清算・返金を行います。10．室内の保守管理空室を生じさせないためには室内の維持管理も必要です。定期的に内装の修繕工事を行ったり、設備機器等については各専門業者に依頼して定期点検などを実施する必要があります。リースマンションの管理・運営をすべて自分でやるとなると、こうした煩雑な業務全部を自分でやっていくことになります。いってみれば、それはアパートの大家さんになるようなもの。家賃の設定をはじめ、すべて自分の思いどおりにできるというメリットはあるものの、入居者との契約や交渉ごと、クレーム処理や遅延金の集金などは、忙しい仕事の片手間にできるような業務ではありません。まして自分が地方に住んでいて、首都圏にマンションを持つ場合などは、実際に管理することなど不可能です（もっともこういう理由で、地元の地方でよいと自宅の近くの不動産に手を出して経営するので、投資効率が落ちます）。そこで、こうした業務の一部を、あるいはすべてを専門の業者に委託するといった方法が一般にとられています。とくにリースマンションをいくつも所有し、効率よくマンション投資をしたいのであれば、そうした業者の力を借りずに運営・管理するのは無理です。よい業者を見つけて、むしろよりスムーズなマンション経営を心がけるべきです。