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適正賃料の算定方法(賃料鑑定の方法)

2017年5月13日「土曜日」更新の日記

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賃料増額の裁判では、不動産鑑定士に依頼して適正賃料が鑑定されますし、調停においてもなされる場合があります。賃料増額が認められるか否かについては、適正賃料の鑑定結果が大きな意味を持ちます。適正貨料の鑑定には、次のような方式があります。(1)利回り方式(積算法)/<借地の地代の場合>①底地価格を求めます。②①の価格に期待利回りを乗じた純賃料を求めます。期待利回りは通常5%~6%。③固定資産税・都市計画税等必要経費の割当分を加えます。④個別事情を反映させて適正賃料を算定します。<借家の家賃の場合>①建物及びその敷地の価格を求めます。②①の価格に期待利回りを乗じて純賃料を求めます。③純賃料を建物の各部分に配分します。④固定資産税・都市計画税等の必要経費の割当分を加えます。⑤個別的事情を反映させて、適正賃料を算定します。(2)スライド方式/これまでの賃料(最終合意賃料)に地価の上昇率、諸物価の上昇率、公租公課の上昇率等から求められた一定の率を乗じて賃料を求めるものです。(3)賃貸事例比較方式(比準方式)/近隣や類似の賃貸物件の賃料との比較で賃料を求める方式です。(4)差額配分方式/主に(1)の方式により、当該賃貸物件の経済価値に相応した適正な賃料を算定し、その額と実際の貨料との差額について、賃貸借契約の内容、経緯等を総合考慮して、配分・加減し、賃料を求める方式です。この方式は数多く利用されています。(5)公課倍率方式/借地契約の地代の算定に主に使われます。当該借地の固定資産税と都市計画税額の合計額に一定の倍率をかけて地代とする方式です。この倍率は地域における慣行的なものを使用します。通常2・5倍から3・5倍で行われることが多いようです。

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