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土地の価格構成要素

2017年4月30日「日曜日」更新の日記

2017-04-30の日記のIMAGE
さて、価格の構成要素について、土地から見てみましょう。まず、土地が面している道路の方位で、真北がゼロ、真南がプラス8ポイント、真東がプラス2ポイント、真西がプラス1ポイントと格差が付きます。ちなみに「ポイント」は「%」と考えるとわかりやすいです。これは、例えば北向きの土地が100万円だとした場合、南108万円、東102万円、西101万円ということになります。角地はさらにプラスされ、東南角地はプラス12ポイントとなります。方位の振れ方や道路の幅、複数の接面道路、舗装状況等の要素も加味されます。さらに、最寄駅からの徒歩時間やバス時間、最寄りの商業施設、土地の形や間口の広さ、排水やガスの施設、街並みや住民から嫌われるゴミ集積所などの嫌悪施設の状況、騒音や振動、隣接地の利用状況、日照や採光状況などの要素を加味したうえで算出します。<建物の価格構成要素>建物については、「屋根」「外壁」「柱」「内装」「設備」の5項目に分けて、各項目を仕様によって大きく3等級に区分してポイントを出します。このポイントに、査定対象建物と同様の新築住宅を建築して想定される標準建築費単価と、建築されてからの経過年数、リフォームの状況などの要素を加えて査定します。ちなみに、リフォームを全くしないでおくと、建物のグレードによっては15~20年くらいで、残りの価値である残存価格がゼロとなる場合もあります。

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