管理人はだれ！？

2017年3月23日「木曜日」更新の日記

リースマンション販売業者のマンション経営システムを利用すれば、家賃の設定からはじまり、すべてのマンション管理・運営を代行してもらえます。まさにオーナーはマンションを持ってさえいればマンション経営ができます。ただし、この場合は管理代行手数料がかかります。そのコストは家賃収入の五～一〇％程度が目安です。もし、それを節約したければ賃貸業務だけを賃貸管理業者に委託することも可能です。これはアパートの大家さんと不動産屋の関係によく似ています。賃貸業者が入居者の募集や家賃の督促はやってくれますが、入居者などからの苦情処理などに対してはオーナー自らが対応することになります。例えば、水道の水の出が悪いと連絡があれば、オーナーが現状を確認し、専門業者を呼んで修理しなければなりません。また、ペット禁止のマンションで入居者がペットを飼ったために隣家などから苦情が寄せられれば、入居者に注意しなければなりません。何事もなくスムーズにいっているときはよいのですが、トラブルが発生したときは何かとオーナーの手をわずらわせることになります。ましてや複数のマンションを所有していたり、物件がオーナーの住居から離れているときは、迅速な対応ができない可能性があります。自分ですべてやるには限界があります。サラリーマンなどが副業としてマンション経営をやる場合には、多少の手数料がかかっても委託業者に依頼したほうが、長い目でみれば確実で安全です。安定的な賃貸事業が営まれます。リースマンションの管理・運営スタイルとしてもうひとつ、いわゆる「一括借り上げ」と呼ばれるシステムがあります。これは、前述のリースマンション販売業者が手がける管理代行業務に一種の家賃保障を加えたもの。すなわち、マンション管理全般の代行業務に加えて、業者が手数料を取って当初数年間にわたって家賃を保証するシステムです・ですから、たとえ空室が生じてもオーナーは"取りっぱぐれ"がないことになります。金融機関からの借入れの返済計画にも狂いが生じにくいことから、最近は新築の場合このシステムを採用している業者が増えているようです。ただし、物件に空室がでにくいときに家賃を保証されても意味がありません。空室が心配なのは、むしろ物件が古くなってからです。そのときに保証期間が過ぎていれば、やはり家賃収入は途絶えます。また、業者は空室がでると家賃を保証しなければならないので、空室になるのをできるだけ防ぐために、近隣相場と比べて低めの家賃を設定するケースもあるようです。そうすると、利回りの面で思わぬ損をすることもあります。周辺のワンルームマンションの家賃相場が七万円なのに、六万円に設定されたとします。家賃保証の業者の手数料が一五％だとすると、オーナーの手取りは六万円－九〇〇〇円（手数料一五％）日五万一〇〇〇円になってしまいます。もし、七万円の家賃であれば年間の収入が七一万四千円になるところが、六一万二千円しか入ってきません。一年間で一〇万二千円も損した計算になります。マンションの購入価格が七〇〇万円だったとすると、利回りは一〇・二％から八・七％に下がってしまいます。したがって、このシステムを利用するときは、家賃が保証されるからといって安心するのではなく、実際の手取り収入がどのくらいになるのかをきちんと見極めておく必要があります。はっきりいって、あまりメリットはないと思われます。同時に、業者の実績や経営状態についても厳しくチェックしておく必要があります。私がバプル期に経験したように、万が一、業者が倒産でもするようなことがあれば、家賃保証も吹っ飛んでしまう可能性があるのです。