管理人はだれ！？

2017年3月16日「木曜日」更新の日記

次に、周辺環境についてもう少し触れておきたいと思います。ワンルームマンションを選ぶとき、立地条件として欠かせないもののひとつに、実はコンビニエンスストアがあります。あたり前と思われるかもしれませんが、これが非常に重要なのです。今や若い世代にとって、コンビニは日常生活を送るうえでなくてはならないものになっています。とくに一人暮らしをしている人にとって、二四時問営業のコンビニは自宅の冷蔵庫代わりのようなもの。夜、遅くに帰宅したときなども、近くにコンビニがあれば何かと便利です。実際、毎日のようにコンビニの弁当で食事をすませている若者がいるくらいです。したがって、今ではワンルームマンションを選ぶ際には、近くにコンビニがあることが必須条件とさえいえるのです。できれば徒歩二～三分以内にコンビニのある物件がよいでしょう。マンションの一階がコンビニなら最高、まったく問題ありません。気をつけたい学生相手のマンション経営ワンルームマンションの入居者には、社会人の独身者のほかに地方から出てきた学生がいます。昔であれば学生の住まいといえば風呂もない安アパートと決まっていましたが、今は各部屋にエアコンも完備したワンルームマンションが主流です。実際、都心のワンルームマンションは、学生がかなりの割合を占めているはずです。東京には有名大学が集中しています。その学生の数は専門学校生や予備校生を含めると一〇〇万人を超えるともいわれています。全国の学生の数が約二〇〇万人といわれていますから、その半分近くが東京を中心とした首都圏に集まっていることになります。マンション経営者にとっては、見逃すことのできない大切なお客さんといえるでしょう。しかも学生の場合、何年も住み続けるわけではありません。長くても四年です。その度に礼金が入ってくるのですから、投資効率もよくなります。そんな学生たちに目をつけて建てられた、郊外型リース用ワンルームマンションも数多くあります。そのよい例が、東京都の八王子市や埼玉県の所沢市、神奈川県の相模原市や海老名市といった町に建つマンションです。中央大学、早稲田大学、青山学院大学など都心部の大学の移転にともなってヽ学生たちが移り住むと見込んでいたわけです。しかし、大学移転目当てにワンルームマンションが乱立したこともあって、なかには供給過剰の地域もあります。そんな地域のマンションは思うように入居者が集まらず、空室のままのマンションもあります。たとえ入居者がいても、家賃を下げざるを得ず、予想した利回りを大きく下回る物件も少なくありません。それに学生の場合は、学校が郊外に移っても住まいは都心近くがよいという人も大勢います。アルバイトをしたり遊んだりするには、やはり住まいは都心に近いほうが便利だというわけでです。大学のそばのマンションだからといって、必ずしも学生でいっぱいになるとは限らないのです。私も神奈川県下に学生を対象としたワンルームマンションを持ったことがありますが、最初の入居者が出ていったあと、しばらく空室になった経験があります。リースマンションは空室になっている間は、当然のことながら家賃収入は入ってきません。したがって、ローンの返済も家賃収入をあてることができなくなります。当然、投資効率は悪くなります。結局、私はそのマンションを手放しましたが、学生街のマンションというのは、こうしたことが起こりがちです。また、大学が再度、ほかの地域に移転（都心に回帰）することも考えられます。少子化が進むなかで学生の数も減少し、大学経営も厳しい時代を迎えています。経営の効率化を図るためにこれからも大学移転はありえます。そうなれば、その地域の学生の数は一気に減ってしまいます。ならば独身サラリーマンを住まわせようと思っても、もともと学生を対象に建てられたマンションというのは通勤に不便な立地が多いのです。確かに学生はリースマンションの重要な顧客です。しかし、あまりあてにしすぎると痛い目にあいかねません。