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一に立地、二に立地、三に立地

2017年3月15日「水曜日」更新の日記

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効率のよいマンション投資は、まず入居者が望むような物件を手に入れることからはじまります。そこで最大のポイントとなるのが、やはり立地です。とくにワンルームマンションは、ファミリー向けマンションと比べても、より立地条件が重要になってきます。というのも、ワンルームマンションに住むのは一人暮らしの独身者です。住居に広さを求めない分、フットワークのよさを求めます。便利で快適な都市生活のための条件が整っていることが何よりも大切なのです。その人は部屋でなく都市に住んでいます。ですから、第一に最寄り駅から歩ける距離であることが必要です。それもできれば一〇分以内であること。物件情報などでは、通常一分=八〇メートルで計算してあります。駅に近いということは、ただ単に通勤・通学が楽だというだけではありません。駅の回りにはスーパーマーケットをはじめ、薬局やクリーニング店、レストランなどがあり、一人者が生活するうえで便利だからです。駅に近い商業地域ないしは近隣商業地域にあればペストです。利便性に富んだ商業地域でのマンションであれば、築年数がたっても資産価値が下がるようなこともありません。オーナーにとっては資産価値を維持するという面からも有利だといえるのです。たとえば東京・赤坂や六本木、青山は古くても高いのです。誰でも手軽にはじめられるマンション投資ですが、物件選びだけは労力を惜しまないことです。広告などを鵜呑みせずに、建物や室内は必ず自分の目で確かめること。そして、立地についても自ら足を運び、実際に駅から歩くと何分かかるのか、周辺にはどのような店舗・施設があるのか、街並の雰囲気なども含めて確かめるようにすべきです。もっともブランドカのあるデベロッパー(開発販売メーカー)も売れない、売り残るような場所を選んでマンション開発することも考えられず、当然、立地のよいところを地上げしているはずですから、あまり神経質に考えすぎる必要はないと思います。一番人気は都心のど真ん中それでは、具体的にどのような地域の物件に人気が集まっているのでしょうか?ひとつは、都心の中でもど真ん中に位置する東京二三区内です。なかでも下北沢や自由が丘といったブランドイメージのある場所、路線のクロスした場所は依然として根強い人気があります。自宅としてマンションを購入するのはちょっと無理だけど、一度は住んでみたいという若者が多いのです。こうした地域のマンションというのは、建物もおしゃれでステータス性を持ったものが好まれます。たとえワンルームマンションであっても、高級感が味わえるというわけです。バブル期ならそんな地域であれば、たとえワンルームマンションであってもなかなか手が届かなかったことでしょう。多分、一室一億円くらいしていたと思います。しかし、今なら手に入れられる可能性があります。ブランドイメージのある地域の物件も手に届くところまできているのです。下町と比べれば、まだ物件価格は高いといわざるを得ませんが、狙い目であることは間違いありません。ただし、強気の値付けで利回りが若干よくないケースが多いようです。お台場に代表される東京湾に面したウォーターフロントも、近年人気が急上昇している地域です。ただし、有明やお台場近辺は新しい街だけに新築物件はどんどん建っていますが、中古物件は少ないのでマンション投資をするにはまだ難しい面があるかもしれません。古くから若者で賑わっている新宿や渋谷ヽ原宿といった地域はヽあいかわらず人気も高くマンション投資にはもってこいの場所とい心えます。とくに新宿駅南口に巨大デパートが登場してからは人の流れが大きく変わりました。新宿南口から代々木方面にかけてのI帯はもともとアパートも多く、中古のワンルームマンションも数多くあります。品川は新幹線の新駅ができました。今、私か最も注目している地域のひとつです。ただし、高値で買えば損するおそれはあります。都営地下鉄・大江戸線は二〇〇〇年に開通しましたが、都心と山手、下町を結び、首都圏の通勤は飛躍的に便利になったといわれています。要するに新たな通勤網が東京に出現したわけで、これまで不便とされていた地域に「職住接近型」の新たな居住地域を生み出しています。もし、こうした時代の流れを敏感に察知し、あらかじめ需要が生まれそうな地域に安値の時にワンルームマンションを持つことができたら、高利回りのマンション運営は確実です。それにはそれ相当の情報収集力と先見の目が必要になりますが、それに見合った以上の利益が得られるはずです。

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