管理人はだれ！？

2017年3月11日「土曜日」更新の日記

中古のワンルームマンションに的を絞るマンションにはいわゆる家族向けのファミリーマンションと、主として独身者の住まいや事務所として利用するワンルームマンションとがあります。もちろん、どちらもマンション投資の対象になりえますが、私は中古のワンルームマンションに的を絞って投資をしています。その最大の理由は、投資効率のよさです。築年数や立地などによっても異なりますが、今なら首都圏であれば広さ（床面積）二〇㎡前後、購入価格六〇〇万円のワンルームマンションで、六万五〇〇〇円の家賃が取れる物件が数多くあります。この場合の利回りは一三％です。しかし、ファリミーマンションでは、なかなかそうはいきません。三〇〇〇万円で購入して一五万円の家賃を設定しても、利回りは六％止まり。ファミリーマンションに比べてワンルームマンションのほうが、小資金で運用することができ、格段に投資効率がよいのです。また、同じ条件のワンルームマンションでも新築となると、どうしても利回りは下がってしまいます。購入価格が二倍になったからといって、二倍の家賃を取れるとは限らないからです。バブル時代に三〇〇〇万円近くしたワンルームマンションが、今では四分の一、五分の一にまで下落しています。しかし、家賃はバブル崩壊後も比較的安定して推移しています。中古物件の価格が大幅に下がった分、中古マンションの利回りのほうがはるかに有利というわけです。最近、新聞広告などで新築の投資用ワンルームマンションが盛んに宣伝されていますが、広告の中でうたっている利回りには、十分に注意する必要があります。金額も二〇〇〇万円前後します。例えば利回り五％とうたっていても、実際にはその四％近くは修繕積立金や固定資産税や諸経費分に相当します。つまり、実質利回りは一％程度に過ぎないケースも多いのです。しかも、月々の収益は五〇〇〇～六〇〇〇円です。頭金を二〇〇万円支払っていたとすると、それを取り戻すだけでも三〇年近くかかることになります。物件価格が下落してしまうと、間違いなく資産はマイナスに転落します。さらに物件の豊富さという点でも、中古ワンルームマンションに軍配が上がります。立地や価格、広さなど、多種多様な物件が市場に出回っています。そのなかから自分の目で確かめて、リースマンションに適した物件を選ぶことができます。ファミリー向けマンションや新築では、どうしても選択範囲が狭められてしまいます。それらのことを考え合わせ、私は中古のワンルームマンションに狙いを定めて投資を行っています。「買いやすい」ということは、「売りやすい」ということにもなるのです。